مجلة الحقوق العينية الكتاب الأول الحقوق العينية بوجه عام العنوان الأول المال بوجه عام
المال هو كل شيء غير خارج عن التعامل بطبيعته أو بحكم القانون ومن شأنه أن يكون موضوع حق ذي قيمة نقدية. ينقسم المال إلى عقار ومنقول. الباب الأول
العقـــارات
العقار هو كل شيء ثابت في مكانه لا يمكن نقله منه دون تلف.
العقارات إما أن تكون عقارات طبيعية أو حكمية أو تبعية.
الأراضي والمباني والنباتات ما دامت متصلة بالأرض عقارات طبيعية.
الأجهزة والأنابيب اللاصقة بالأراضي والمباني والمتممة لها عقارات طبيعية.
الصابة على سوقها والثمار في أصولها أيضا من العقارات، فإذا جذت صارت من المنقولات ولو لم تنقل.
حطب الأشجار لا يصير منقولا إلا بالنسبة إلى ما وقع قطعه.
يعد عقارات حكمية ما يضعه المالك في أرضه من الأدوات والحيوانات وغيرها من الأشياء رصدا على خدمتها واستغلالها.
يعد عقارات حكمية ما يضعه المالك بعقاره من الأشياء المنقولة الملتحمة بالعقار بشكل يتعذر معه فصلها عنه دون إفساد ما هي متصلة به.
تعد عقارات تبعية الحقوق العينية العقارية والدعاوى المتعلقة بها.
الحقوق العينية العقارية هي :
ـ الملكية
ـ الإنزال والكردار ودخلهما
ـ حق الانتفاع
ـ حق الاستعمال
ـ حق السكنى
ـ حق الهواء
ـ الإجارة الطويلة (الامفيتيوز)
ـ حق الارتفاق
ـ الامتياز
ـ الرهن العقاري.
الباب الثاني
المنقولات
المنقول إما أن يكون منقولا بطبيعته أو بحكم القانون.
تعد منقولات بطبيعتها الأجسام التي يمكن انتقالها من مكان لآخر سواء انتقلت بنفسها أو بمفعول قوة أجنبية عنها.
تعد منقولات بحكم القانون الالتزامات والحقوق العينية والدعاوى المتعلقة بالمنقول والحصص والأسهم والرقاع في مختلف الشركات وإن كانت هذه الشركات مالكة لعقارات.
الباب الثالث
الأموال الراجعة للدولة وللجماعات المحلية
تخضع الأموال العامة والخاصة الراجعة للدولة وللجماعات المحلية إلى القوانين الواردة في شأنها.
العنوان الثاني
حق الملكية
الملكية هو الحق الذي يخول صاحب الشيء وحده استعماله واستغلاله والتفويت فيه.
ملكية الأرض تشمل ما فوقها وما تحتها إلا ما استثناه القانون أو الاتفاق.
لمالك الشيء الحق في كل ثماره ومنتجاته وفيما التصق به ما لم يوجد نص أو اتفاق يخالف ذلك.
لا يجبر أحد على التنازل على ملكه إلا في الأحوال التي يقررها القانون وفي مقابل تعويض عادل.
على المالك أن يراعي في استعمال حقه ما تقتضيه النصوص التشريعية المتعلقة بالمصلحة العامة أو بالمصلحة الخاصة.
الجزء الأول
أسباب اكتساب الملكية
تكتسب الملكية بالعقد والميراث والتقادم والالتصاق ومفعول القانون وفي المنقول بالاستيلاء أيضا.
الباب الأول
الاستيــــــلاء
العقارات التي لا مالك لها ملك للدولة.
من وضع يده بنية التملك على منقول لا مالك له صار مالكا له.
ويصبح المنقول لا مالك له إذا تخلى عنه مالكه بقصد التنازل عن ملكيته.
الكنز أو الشيء المخبوء الذي لا يستطيع أحد أن يثبت ملكيته له يكون ثلاثة أخماسه لمالك ما وجد فيه ذلك الكنز أو ذلك الشيء وخمسه لمكتشفه والخمس الأخير للدولة.
الحق في صيـد البر والبحر واللقطة والأشياء الأثرية تنظمه قوانين خاصة.
الباب الثاني
الالتصاق
ما أضيف إلى عقار أو منقول واتصل به كان ملكا لصاحب الأصل بطريق الالتصاق.
والالتصاق يكون طبيعيا أو بفعل الإنسان.
القسم الأول
الالتصاق الطبيعي
التراب والرواسب المجروفة التي تتجمع بطريقة تدريجية غير محسوسة على أرض مجاورة لأحد الأودية والأنهار تصبح ملكا لمالك هذه الأرض بشرط أن يبقي طريقا بالضفة على نحو ما تقتضيه القوانين.
الأراضي التي تتحول من مكانها بسبب حادث وقع بقوة قاهرة إلى أرض أوطأ منها يجوز لمالكها إذا كان من الممكن معرفتها أن يطالب بها في أثناء السنة التي تلي الحادث وإذا انقضت السنة ولم يطالب بها سقط حقه في الإدعاء إلا إذا لم يضع يده على ذلك صاحب الأرض المتحول إليها.
ما تغمره مياه البحر أو البحيرات أو الغدران أو المستنقعات من الأملاك الخاصة تعود لأصحابها إذا انحسرت عنها تلك المياه.
إذا تحول واد عن مجراه الأصلي واتخذ مجرى جديدا يجوز لأصحاب العقارات المجاورة اكتساب ملكية هذا المجرى القديم كل واحد في المساحة الممتدة أمام أرضه لغاية خط يفترض وقوعه في وسط الوادي ويقدر ثمن المجرى القديم بواسطة خبراء يعينهم رئيس محكمة المكان بطلب من والي الجهة.
وإذا لم يعرب أصحاب العقارات المجاورة خلال الثلاثة أشهر الموالية للإعلام الصادر لهم من طرف الوالي عن رغبتهم في اكتساب الملكية بالثمن الذي حدده الخبراء فإن المجرى القديم يباع حسب الإجراءات المتعلقة ببيع أملاك الدولة.
ويوزع الثمن الحاصل من البيع بعنوان تعويض على أصحاب الأراضي التي يشغلها المجرى الجديد على نسبة قيمة الأرض التي يكون خسرها كل منهم.
إذا تفرع الوادي وأحاط بأرض صيرها جزيرة تبقى لمالكها.
حمام البروج وأرانب الأوجرة وسمك البرك إذا انتقلت من نفسها وبدون تحيل أو تغرير في استجلابها إلى محل آخر تصير ملكا لصاحب هذا الأخير.
القسم الثاني
الالتصاق بفعل الإنسان
البناءات أو المغروسات أو المنشآت على الأرض أو في باطنها تعتبر أن مالك الأرض قد أقامها على نفقته وإنها ملك له ما لم يقم الدليل على خلاف ذلك.
إذا أحدث صاحب الأرض بناءات أو مغروسات أو منشآت بمواد على ملك غيره لزمته قيمتها وإذا نتج عن ذلك ضرر غرم قيمته ولا يجوز لصاحب المواد أن يرفعها من محل وضعها.
إذا أحدث شخص بأرض غيره وبدون رضاه بناءات ومغروسات ومنشآت مستعملا لذلك مواد خاصة به فالمالك مخير بين إبقاء تلك الأشياء بأرضه وبين إلزام محدثها بإزالتها.
فإن طلب صاحب الأرض إزالة الأشياء تكون مصاريف إزالتها على محدثها ولا حق له في أي تعويض على أنه يضمن لصاحب الأرض ما عسى أن يلحقه من ضرر.
وإن طلب صاحب الأرض إبقاء تلك الأشياء يلزمه ترجيع ثمن المواد وأجرة اليد العاملة بدون التفات لما قد يحصل من الزيادة في قيمة الرقبة بسبب تلك الإحداثات.
وإذا كانت البناءات والمغروسات والمنشآت محدثة من طرف شخص رفعت يده عن الأرض وكان حائزا بشبهة فلا يحق للمالك أن يطلب إزالة ما ذكر وإنما له الخيار بين ترجيع ثمن المواد وأجرة اليد العاملة وبين دفع مبلغ يساوي ما زاد في قيمة الأرض بسبب تلك الإحداثات.
إذا أحدث مالك الأرض بناءات أو منشآت بأرضه وتجاوز عن حسن نية إلى جزء يسير بأرض ملاصقة فللمحكمة أن تملكه بهذا الجزء مقابل قيمة عادلة.
الباب الثالث
التقــــــادم
القسم الأول
الحــــــــوز
الحوز سيطرة لشخص بنفسه أو بواسطة على حق أو شيء.
لا يقوم الحوز على عمل مبني على مجرد رخصة أو عمل يتحمله الغير على سبيل التسامح.
للحائز أن يضم إلى حوزه حوز ما انجر منه الحق بجميع صفاته.
يبقى الحوز بالصفة التي بدأ بها وقت كسبه ما لم يقم الدليل على عكس ذلك.
على الغاصب أن يرد عين ما غصبه مع جميع ما حصل عليه من الغلة والدخل أو ما كان يمكنه أن يحصل عليه لو أدار المغصوب بالوجه المعتاد وذلك منذ وضع يده على الشيء وليس له إلا القيام بالمصاريف اللازمة لحفظ الشيء واجتناء غلته وعليه مصروف الرد.
الغاصب ضامن لما غصب إذا تلف أو هلك ولو بأمر طارئ أو قوة قاهرة وعليه أداء قيمته في تاريخ اتصاله به فإن كان من المثليات رد بمقداره.
وإن تعيب فقط رد الفرق بين الحالتين وعليه كامل القيمة إن انعدم النفع به نظرا لما أعد له.
من حاز مال غيره بشبهة فليس عليه أن يرد من الغلة إلا ما كان موجودا منها وقت القيام عليه من مستحقها وما حصل له منها من ذلك التاريخ.
وعليه مصروف الحفظ والاستغلال.
والحائز بشبهة هو الحائز بوجه لا يعلم عيبه.
القسم الثاني
آثار الحوز
التقادم المكسب
من حاز عقارا أو حقا عينيا على عقار مدة خمسة عشر عاما بصفة مالك حوزا بدون شغب مشاهدا مستمرا وبدون انقطاع ولا التباس كانت له ملكية العقار أو الحق العيني بوجه التقادم.
والحوز المعيب لا تأثير له إلا من وقت زوال العيب.
تخفض مدة التقادم إلى عشر سنوات إذا انجر الحوز بحسن نية وبمقتضى عمل قانوني من شأنه أن تنتقل به الملكية لو صدر ممن له الحق.
والعبرة في حسن النية بوقت تلقي الحق.
ترفع مدة التقادم إلى ثلاثين عاما فيما بين الورثة والشركاء.
الحوز الحاضر مع الحوز السابق قرينة على الحوز في المدة التي بينهما ما لم يثبت خلاف ذلك.
ليس لأحد أن يكسب بالتقادم خلافا للسند الذي حاز بمقتضاه فليس له حينئذ أن يغير بنفسه لفائدته مبنى حوزه.
إلا أنه يمكنه أن يكسب بالتقادم إذا تغيرت صفة حوزه إما بفعل الغير أو بمعارضة منه للمالك وفي هذه الحالة لا يبدأ سريان التقادم إلا من تاريخ هذا التغيير.
تسقط دعوى المطالبة بالملكية بحصول التقادم المكسب.
تسري قواعد سقوط الدعوى بمرور الزمان المنصوص عليها بمجلة الالتزامات والعقود على التقادم المكسب فيما يخص حساب المدة وتعليق التقادم والتمسك به أمام القضاء والتنازل عنه.
لا تنقطع مدة التقادم المكسب إلا :
أولا : بالقيام لدى المحكمة المختصة ولا تأثير للانقطاع إذا رفضت الدعوى شكلا أو أصلا أو وقع الرجوع فيها أو حكم بسقوط الخصومة.
ثانيا : أو بإقرار الحائز بحق من كان التقادم جاريا ضده.
القسم الثالث
حوز المنقــول
من حاز شيئا منقولا أو صبرة من المنقولات شبهة حمل على أنه ملك ذلك بالوجه الصحيح وعلى من يدعي خلاف ذلك أن يثبته.
ولا يحمل على الشبهة من علم أو كان من حقه أن يعلم عند توصله بالشيء المنقول أن المتوصل منه ليس له التصرف في ذلك.
يجوز لمالك المنقول أو السند للحامل إذا فقده أو سرق منه أن يسترده ممن يكون حائزا له.
وإذا كان الحائز حسن النيّة وقت حوزه فدعوى الاسترداد تسقط بمرور ثلاث سنوات من وقت الضياع أو السرقة.
وإذا كان من يوجد الشيء المسروق أو الضائع في حوزه قد اشتراه بحسن نية في سوق أو مزاد علني أو اشتراه ممن يتجر في مثله فإن له أن يطلب ممن يسترد هذا الشيء أن يؤدي له الثمن الذي دفعه.
للحائز ولو كان غاصبا إذا فعل بالمنقول ما غير حاله وزاد في قيمته زيادة معتبرة بالنسبة لجوهره حبس الشيء على أن يغرم قيمة المادة الأصلية مع مبلغ يوكل تقديره لاجتهاد المحكمة وعلى المحكمة والحالة هاته أن تعتبر ما لصاحبه الأول من المصالح المعتبرة ولو كانت معنوية وللمستحق الخيار في استرداد الشيء على الحالة التي صار عليها بعد العمل بشرط أن يؤدي للحائز ما زاد في القيمة بعمله ويقدم في الصورتين على بقية الدائنين.
الجزء الثاني
الشيـــوع
الباب الأول
أحكام عامة
الشيوع هو اشتراك شخصين فأكثر في ملكية عين أو حق عيني غير مفرزة حصة كل منهم.
إذا لم يعين مناب كل من الشركاء يحمل على التساوي بينهم.
لكل من الشركاء أن ينتفع بالشيء المشترك بقدر حصته بشرط أن لا يستعمله خلافا لطبيعته أو لما أعد له وأن لا يكون استعماله مضرا بمصالح الشركاء أو مانعا لهم من التصرف بقدر ما لهم من الحق.
لكل من الشركاء بيع منابه وإحالته ورهنه والتفويت فيه بعوض أو بدونه إلا إذا كان حقه مختصا بذاته.
إذا كان المشترك غير قابل للقسمة بطبيعته فيقتصر حق كل شريك على الغلة بقدر منابه ويكرى المشترك باسم جميع الشركاء رغما عن كل معارضة.
على كل شريك محاسبة شركائه عما قبض من غلة الشيء المشترك فيما زاد على حصته.
ليس لأحد الشركاء أن يحدث شيئا في المشترك إلا برضى الباقين صراحة أو دلالة فإن خالف تنطبق القواعد التالية :
1 ـ إذا كان المشترك قابلاً للقسمة يقسم فإن لم يقع المحدث في مناب من أحدثه خير الشريك بين إلزام شريكه بإزالة ما أحدثه على نفقة هذا الأخير مع غرم الضرر إن اقتضى الحال وبين أداء ثمن المواد وأجرة اليد العاملة بدون التفات لما قد يحصل من الزيادة في قيمة الرقبة بسبب المحدثات.
2 ـ وإذا كان المشترك غير قابل للقسمة فلبقية الشركاء نفس الخيار فإذا اختاروا أداء ثمن المواد وأجرة اليد العاملة فإن كلا منهم يدفع نصيبه في المشترك وإذا اختلف بقية الشركاء فالقول لأغلبية الجميع على أساس قيمة الأنصباء.
على كل من الشركاء الاعتناء بحفظ المشترك كاعتنائه بملكه الخاص وإلا فعليه ما ينشأ عن تقصيره.
لكل شريك أن يلزم شركاءه بالمساهمة على قدر منابهم في المصاريف الضرورية لحفظ المشترك أو لبقائه صالحا لما أُعد له.
كل شريك ملزوم على قدر منابه بأداء التكاليف المحملة على الشيء المشترك وكذلك مصاريف الإدارة والاستغلال.
لا يلزم الشريك بأداء منابه من المصاريف النافعة التحسينية التي صرفها شريكه إلا إذا أذنه بصرفها صراحة أو دلالة.
للشركاء أن يتفقوا على الانتفاع بالمشترك على وجه المهاياة وفي هذه الحالة يجوز لكل منهم أن يتصرف بعوض أو بدونه في حقه الخاص الذي ينتفع به طيلة المدة المعيّنة له وليس عليه حينئذ أن يقدم لشركائه حسابا عما قبضه على أنه لا يمكن له أن يفعل ما من شأنه أن يكون مانعا أو منقصا لحقوق بقية شركائه في المدة المعينة لانتفاعهم.
ما يستقر عليه رأي أغلبية الشركاء يلزم الباقين فيما يتعلق بإدارة المشترك واستغلاله على شرط أن تبلغ الأغلبية الثلاثة أرباع من قيمة الأنصباء.
وإذا لم تبلغ الأغلبية النسبة المذكورة فلكل شريك عرض الخلاف على المحكمة.
لا تجبر الأقلية على قبول قرارات الأغلبية إذا كانت تتعلق :
أولا : بالتفويت في المشترك
ثانيا : بإدخال تعديلات على المشترك
ثالثا : بإبرام التزامات جديدة
ينقضي الشيوع :
أولا : بهلاك المشترك
ثانيا : بخروج الملكية من أيدي كامل الشركاء
ثالثا : بانحصار جميع الأنصباء بيد أحد الشركاء
رابعا : بالقسمة
خامسا : بالمزاد فيما لا ينقسم.
لا يجبر أحد على البقاء في الشيوع فلكل شريك الحق في طلب القسمة وكل شرط يخالف ذلك يعد لاغيا.
على أن للشركاء أن يتفقوا كتابة على عدم القسمة مدّة معينة وللمحكمة الحق في الحكم بفسخ الاتفاق وإجراء القسمة متى وجد سبب معتبر.
ولا تتجاوز مدة الاتفاق خمسة أعوام وإن تجاوزتها ردت إليها ولا تجدد تلك المدة عند انتهائها إلا بكتب آخر.
الباب الثاني
الحائط المشترك والخندق المشترك
كل حائط في مدينة أو ريف فاصل بين بنائين إلى حد اتصالهما أو بين بنائين أو بستانين أو بين مزرعتين مسيجتين يعد حدا مشتركا ما لم يقم عرف أو دليل على خلافه.
أعلى النهج يعتبر ملكا عموميا ما لم يقم سند أو علامة على خلافه.
فمن علامة الملك الخاص أن يكون على النهج بناء أو على الأقل أقواس رابطة بين الحيطان المقامة على طرفيه.
وإذا انهدم البناء أو الأقواس المبنية على النهج بسبب القدم أو حادث أو بغيرها من الأسباب لا يجوز للمالك إعادتها إلا برخصة خاصة.
وملكية أعلى النهج ملكية خاصة تفيد الاشتراك في ملكية الحائط المقام عليه القوس أو البناء ما لم يقم سند على خلافه.
ما يصرف على إصلاح الحيطان المشتركة أو على إعادة بنائها يوزع على الشركاء بحسب حصة كل منهم.
يعفى الشريك من دفع حصته من مصاريف إصلاح الحائط المشترك أو إعادة بنائه بتركه حقه فيه ما لم يكن له بناء مرتكز على ذلك الحائط.
لكل شريك حق إقامة بناء على الجهة الموالية لعقاره في الحائط المشترك أو غرز أخشاب فيه وذلك إلى حد نصف سمكه ولا يجوز له أن يجتازه إلا برخصة كتابية من شريكه.
لكل شريك أن يعلي الحائط المشترك وعليه وحده مصاريف ما أنشأه مع مصاريف حفظه كما عليه في مقابل ذلك تعويض جاره عن تكاليف الثقل الواقع على الجدار.
إذا كان الحائط المشترك لا يتحمل ما يراد إنشاؤه فوقه من البناء فعلى من يريد إعلاءه أن يعيد بناءه كاملا من ماله وما يلزمه من زيادة في السمك يؤخذ من عقاره.
يمكن للشريك الذي لم يساهم في مصاريف إعلاء الحائط المشترك أن يكسب حق الاشتراك في الإعلاء مقابل دفع نصف المصاريف ويضاف إليها عند الاقتضاء نصف قيمة الأرض المستعملة للزيادة في سمك الحائط.
لا يجوز للشريك أن يحدث ثقبا في الحائط المشترك ولا أن يسند عليه البناءات الخفيفة من المنشآت إلا برضاء الشريك الآخر فإن لم يوافق هذا الأخير على ذلك يرفع الأمر إلى المحكمة.
إذا أعيد بناء دار أو حائط مشترك وكان لهما أو عليهما حق إرفاقي يستمر هذا الحق على حالته بدون زيادة فيه مع مراعاة قواعد التقادم في خصوص الملك غير المسجل.
كل سياج أو خندق فاصل بين الأرضين لمالكين مختلفين يعتبر مشتركا ما لم يقم عرف أو دليل على خلافه.
مصاريف حفظ السياج أو الخندق توزع على الشركاء ويعفى الشريك من دفع حصته من المصاريف بترك حقه في الاشتراك.
إلا أنه يمكنه الترك إذا كان الخندق يستعمل عادة لسيلان المياه.
الشريك في سياج من شجر أو شوك أو هشيم له أن يزيل منه ما كان من جهته إلى حد ملكه بشرط أن يعوضه بحائط.
وكذلك الحكم في ردم الخندق الذي لا يستعمل إلا كفاصل بين أرضين.
الباب الثالث
ملكية الطبقات
الفصل 85 (نقّح بالقانون عدد 68 لسنة 1997 المؤرخ في 27 أكتوبر 1997).
إذا كانت العمارة أو مجموعة العمارات ملكا لعدة أشخاص ومشتملة على عدة طبقات أو شقق أو محلات تجارية أو مهنية أو غيرها ويملك كلا منها شخص واحد أو أكثر، عدّوا شركاء في ملكية الأرض المقام عليها البناء وفي أجزائه المشتركة غير المعدة للاستعمال الخاص لأحدهم أو لمنفعته.
وتعتبر مشتركة أجزاء المبانـي وكذلك الأراضي والمساحات والفضاءات والممرات والمعابر والتجهيزات والقنوات وبيوت الحراسة والمصاعد والمدارج والسطوح والصحون وغيرها من الأجزاء والعناصر المخصصة لاستعمال أو لمنفعة كافة الشركاء أو بعضهم ما لم ينصّ على خلاف ذلك بسند التملك.
والحواجز الفاصلة بين شقتين أو محلين تكون ملكيتها مشتركة بين مالكيها.
وتنطبق هذه الأحكام والتـي تليها على المركبات العقارية التـي تكوّن وحدة معمارية متكاملة تختص بأجزاء ومرافق مشتركة على معنى الفقرة الثانية من هذا الفصل.
تخضع ملكية الطبقات إلى أحكام الملكية الشائعة وقواعد الحائط المشترك مع مراعاة القواعد التالية.
لكل مالك أن يستعمل الأجزاء المشتركة فيما أعدت له على أن لا يحول دون استعمال باقي المالكين لحقوقهم.
وتقدر حقوقه في الأجزاء المشتركة بنسبة الجزء المفرز الذي له في العمارة ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك.
على كل مالك أن يساهم في تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وترميمها وإدارتها ويكون نصيبه في هذه التكاليف بنسبة الجزء المفرز الذي له في العمارة ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك.
الفصل 89 (نقّح بالقانون عدد 68 لسنة 1997 المؤرخ في 27 أكتوبر 1997).
تكّّون وجوبا وبحكم هذا القانون مجموعة المــالكين المشــار إليـهم بالفقرة الأولى من الفصل 85 من هذه المجلة نقابة مالكين تتمتع بالشخصية المدنية ولها رئيس يعتبر الوكيل الرسمي المكلف بالنيابة عن نقابة المالكين لدى القضاء سواء كانت مدعية أو مدّعى عليها، وكذلك لدى مختلف الإدارات والمنشآت العمومية.
ويقع اختيار رئيس النقابة وفقا لأحكام الفصل 97 من هذه المجلّة.
ويمكن أن تساعد رئيس النقابة هيئة تتركب من ثلاثة إلى تسعة مالكين يقع اختيارهم من بينهم بالأغلبية المنصوص عليها بالفصل 91 من هذه المجلة.
وتتولى نقابة المالكين بالأساس الحفاظ على العمارة أو مجموعة العمارات أو المركب العقاري، وإدارة الأجزاء المشتركة وصيانتها طبق أحكام هذه المجلة، وطبق نظام الاشتراك في الملكية المنصوص عليه بالفصل 90.
ويمكن لنقابة المالكين أن تبرم مع المؤسسات المحترفة جميع العقود الضرورية لضمان صيانة العقار وحراسته وتعهده.
كما تتولى القيام في حق المالكين بإجراءات التسجيل والتسوية العقارية عند الاقتضاء ومتابعتها.
الفصل 90 (نقّح بالقانون عدد 68 لسنة 1997 المؤرخ في 27 أكتوبر 1997).
على نقابة المالكين أن تعتمد نظاما يطلق عليه "نظام الاشتراك في الملكية" يتضمن تفصيل وتحديد وتشخيص الأجزاء المشتركة، ويضمن حسن الانتفاع بالعقار المشترك وحسن إدارته.
وهذا النظام يلزم جميع المالكين وكل من انجرّ له حق منهم في العقار، وذلك طبق نظام نموذجي يصادق عليه بأمر بناء على اقتراح من الوزير المكلف بالشؤون العقارية.
ويمكن أن تضاف إلى نظام الاشتراك في الملكية قواعد خصوصية تستجيب إلى خصائص العقار المشترك، تتم المصادقة عليها من قبل مجموعة المالكين بالأغلبية المنصوص عليها في الفصل 91 من هذه المجلة والإجراءات المحددة بنظام الاشتراك في الملكية.
وتودع نسخة من نظام الاشتراك في الملكية بمقر الجماعة المحلية الكائن بدائرتها العقار. كما تودع نسخة أخرى منه لدى إدارة الملكية العقارية إذا تعلق الأمر بعقار مسجل للتنصيص عليه بالرسوم العقارية المعنية.
ويجوز اشتراط التحكيم فيما يتعلق بالنزاعات الناتجة عن تطبيق هذا النظام.
الفصل 91 (نقّح بالقانون عدد 68 لسنة 1997 المؤرخ في 27 أكتوبر 1997).
لا يتم وضع أو تعديل القواعد الخصوصية لنظام الاشتراك في الملكية إلا بأغلبية المالكين الحاضرين أو الممثلين، ولكل واحد منهم عدد من الأصوات يقابل نسبة ملكيته في الأجزاء المشتركة والمشاعة.
غير أنه إن تجاوزت نسبة اشتراك أحد المالكين النصف، فإن عدد أصوات هذا المالك يخفض إلى مجموع أصوات بقية المالكين.
وفي هاته الصورة وكذلك في بقية صور تعادل الأصوات ترجح الكفة التـي بها صوت رئيس النقابة.
الفصل 92 (نقّح بالقانون عدد 68 لسنة 1997 المؤرخ في 27 أكتوبر 1997).
يمكن لرئيس النقابة بمبادرة منه أو بطلب من ثلث المالكين على الأقل الدعوة لجلسة عامة وذلك للنظر في المواضيع المتعلقة بإدارة الأجزاء المشتركة أو كلما دعت المصلحة لذلك.
وتكون الدعوة بمقتضى مكاتيب مضمونة الوصول مع الإعلام بالبلوغ أو بمقتضى استدعاءات كتابية تبلغ مباشرة إلى المعنيين مقابل إمضائهم على وصولات.
لا تكون الجلسة العامة قانونية إلا إذا حضرها نصف المالكين بأنفسهم أو بطريق التمثيل.
وتتخذ القرارات بالأغلبية المنصوص عليها بالفصل 91 من هذه المجلة وإن تعذر التئام الجلسة بالأغلبية المشار إليها توجه دعوة ثانية خلال الخمسة عشر يوما من التاريخ المحدد للجلسة العامة الأولى.
وتتخذ القرارات خلال الجلسة العامة الثانية بأغلبية الحاضرين مهما كان عددهم ونسب تمثيلهم لبقية المالكين.
وتقرر الجلسة العامة تفويض ما تراه من صلاحيات إلى رئيس النقابة لإدارة العقار بمقتضى نظام الاشتراك المنصوص عليه بالفصل 90 من هذه المجلة.
كما يمكن لرئيس الجماعة المحلية الكائن بدائرتها العقار أن يأذن رئيس النقابة أو الرئيس الوقتـي المعين وفقا لأحكام الفقرة الثالثة من الفصل 97 من هذه المجلة، بدعوة الجلسة العامة للمالكين للانعقاد كلما دعت الحاجة لذلك.
إذا كان جزء من العمارة موضوع حق الانتفاع فإن صاحبه يكون قانونا عضوا في "نقابة المالكين"(1) بنفس العنوان والشروط التي يكون بها مالك الرقبة عضوا فيه.
وإذا اختلف المنتفع ومالك الرقبة فانه لا يعتد إلا بصوت من كان منهما ملزما بالمساهمة فعلا في التكاليف.
إذا أصبح جزء من العمارة ملكا شائعا لعدة أشخاص وجب عليهم تعيين أحدهم وكيلا عنهم ليمثلهم داخل "نقابة المالكين"(1).
"لنقابة المالكين"(1) بأغلبية الأصوات أن يفرض أي تأمين مشترك من الأخطار التي تهدد العقار أو الشركاء في مجموعهم.
"لنقابة المالكين"(1) أيضا أن تأذن في إجراء أية أشغال أو أي تجهيز من شأنه ألا يترتب عليه إلا زيادة في قيمة العقار كله أو بعضه ويكون ذلك على نفقة من يطلبه من المالكين وبما تضعه "النقابة" من شروط لمصلحة الشركاء.
الفصل 97 (نقّح بالقانون عدد 68 لسنة 1997 المؤرخ في 27 أكتوبر 1997).
يتم اختيار رئيس نقابة المالكين وتعويضه عند الاقتضاء، بالأغلبية المنصوص عليها بالفصل 91 من هذه المجلة، وطبق الإجراءات المحددة بنظام الاشتراك في الملكية المشار إليه بالفصل 90 من نفس المجلة.
وتضبط مهمته بأحكام هذه المجلة وبنظام الاشتراك في الملكية.
وإن لم يتم اختيار رئيس نقابة المالكين أو لم يتم تعويضه عند عزله أو حدوث مانع له، يتعين على رئيس الجماعة المحلية الكائن بدائرتها العقار، بعد توجيه إنذار للمالكين وبقائه بدون مفعول مدة شهر، اتخاذ قرار في تعيين رئيس مؤقت لنقابة المالكين من بينهم أو من غيرهم، لمدة لا تقل عن ستة أشهر تتواصل إلى حد حصول اختيار رئيس للنقابة من قبل المالكين أو من ينوبهم لذلك بالأغلبية المنصوص عليها بالفصل 91 من هذه المجلة.
ويتضمن قرار تعيين الرئيس المؤقت لنقابة المالكين عند الاقتضاء تحديد أعمال الإصلاح والترميم والصيانة والتعهد التـي تكتسي صبغة التأكد طبق ما تقتضيه تراتيب الصحة والسلامة والوقاية الجاري بها العمل وكذلك ضبط مقدار المساهمة المالية الواجب على كل شريك أو على من يقوم مقامه كالمتصرف في المحل بوجه التسويغ وغيره دفعها لتغطية هذه المصاريف.
وفي حالة تأخر أو مماطلة أحد المالكين أو المتصرفين المذكورين في دفع الأقساط والمساهمات المحمولة عليه طبق أحكام هذه المجلة ونظام الإشتراك في الملكية، يجوز لرئيس النقابة أن يطالبه بدفع ما تخلد بذمته عن طريق إجراءات الأمر بالدفع وللمتصرف في العقار أن يرجع على المالك بما دفعه في هذا النطاق.
الفصل 97 مكرر (أضيف بالقانون عدد 68 لسنة 1997 المؤرخ في 27 أكتوبر 1997).
لرئيس الجماعة المحلية المعنية أن يأذن بإنجاز أعمال الصيانة والإصلاح التـي تقتضيها القوانين والتراتيب الجاري بها العمل على نفقة المالكين المعنيين أو من حل محلهم.
وتستخرج النفقات التـي تكون الجماعة المحلية قد سبقتها وفقا للتشريع والتراتيب المتعلقة باستخلاص ديون الجماعات المحلية.
إذا هلك البناء بالحريق أو بسبب آخر ولم يوجد شرط مخالف كان المالكون ملزمين من حيث إعادته بما تقرره "نقابة المالكين"(1) بالأغلبية المزدوجة المنصوص عليها بالفصل 91.
فإذا قررت "نقابة المالكين"(1) إعادة البناء خصص التعويض المستحق بسبب هلاك العقار لأعمال الإعادة مع مراعاة حقوق أصحاب الديون التي تم ترسيمها.
الفصل 99 (نقّح بالقانون عدد 68 لسنة 1997 المؤرخ في 27 أكتوبر 1997).
إذا كانت العمارة مشتملة على طوابق أو شقق وكانت اثنتان منها على الأقل ملكا لمالكين مختلفين فأكثر، فإنه يستخرج من الرسم العقاري الأصلي، أو من الرسم العقاري الموحد رسوم عقارية على عدد الأجزاء المفرزة اعتمادا على أمثلة هندسية معدة من قبل ديوان قيس الأراضي ورسم الخرائط أو من قبل مهندس مساح مصادق عليه طبق الصيغ القانونية المعمول بها.
وتحدد نسبة الاستحقاق في الأجزاء المشاعة لكل جزء مفرز بسند التملك وطبق القواعد الفنية الجاري بها العمل.
والرسم الأصلي للعمارة المقسمة يبقى بعد إخراج الأجزاء المفرزة مشتملا على الأجزاء المشتركة.
كل تفويت أو قسمة أو إنشاء حق عيني يتعلق بموضوع الرسم المفرز يشمل قانونا ما يتبعه من حقوق على الأجزاء المشتركة.
ولا يجوز أصلا طلب قسمة الأجزاء المشتركة أو بيعها صفقة وكل شرط مخالف لذلك يعد لاغيا.
لا شفعة في ملكية الطبقات.
الفصل 102 (نقّح بالقانون عدد 68 لسنة 1997 المؤرخ في 27 أكتوبر 1997).
لا يمكــن تقسيم الجزء الواحد المفرز إلا بترخيص من نقابة المالكين بالأغلبية المنصوص عليها بالفصل 91 ومع مراعاة القوانين والتراتيب العمرانية الجاري بها العمل.
الباب الرابع
الشفعـــــة
القسم الأول
شروط الشفعة
الشفعة حلول الشريك محل المشتري في التملك بمبيع شريكه في الأحوال وبالشروط المنصوص عليها في الفصول الآتية.
يعد شريكا على معنى الفصل السابق :
أولا : كل مالك أو وارث لحصة مشاعة من عقار مشترك.
ثانيا : مالك الهواء بالنسبة للأرض المبيعة.
ثالثا : مالك الأرض بالنسبة لهوائها المبيع.
رابعا : كل شريك في دار معدة للسكنى غير خاضعة لأحكام ملكية الطبقات استقل بجزء منها دون بقيتها.
الشفعة في المناب المبيع تنسحب على الحقوق التابعة له وإذا بيعت الحقوق التابعة دون الأصل جازت الشفعة فيها خاصة.
لا شفعة للجار على جاره.
لا شفعة للشريك على شريكه.
لا تجوز الشفعة :
أولا : إذا حصل البيع بالمزاد العلني طبق القانون.
ثانيا : إذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين.
إذا تعدد الشفعاء بالنسبة لعقار واحد تعينت مراتبهم على الوجه الآتي :
أولا : مالك الأرض بالنسبة لمالك هوائها والعكس بالعكس.
ثانيا : الورثة المشتركون في ميراث.
ثالثا : المشتركون في الملك الشائع أو في الدار في الصورة المنصوص عليها بالفصل 104.
وبالنسبة للصنفين الأخيرين يقدم صاحب النصيب الأوفر في العقار.
وإذا تساوت الأنصباء يعين الترتيب بالقرعة.
حق القيام بالشفعة يمتد إلى ورثة الشفيع.
القسم الثاني
إجراءات الشفعة
على القائم بالشفعة أن يقدم دعواه مصحوبة بما يفيد أنه عرض على المشتري كامل ثمن المبيع ومصاريف العقد أو أنه عند امتناع المشفوع عليه أمن ذلك بصندوق الأمائن والودائع ولا يتوقف هذا التأمين على إذن المحكمة.
وكل شرط يرمي إلى جعل الثمن مجهولا يعد لاغيا.
القسم الثالث
آثـــار الشفعـــة
يحل الشفيع إزاء البائع محل المشتري في جميع حقوقه والتزاماته.
غلة المشفوع فيه للمشتري إلى وقت القيام بدعوى الشفعة وعلى الشفيع المصاريف الضرورية والتحسينية التي بذلها المشتري.
لا تمضي على الشفيع عمليات التفويت التي قام بها المشتري قبل انقضاء أجل القيام بالشفعة.
القسم الرابع
سقوط الشفعة
الفصل 115 (نقح بالقانون عدد 46 لسنة 1992 المؤرخ في 4 ماي 1992).
يسقط حق الشفيع في القيام بدعوى الشفعة بعد مضي شهر من إعلامه بالشراء من طرف المشتري مع بيان الثمن والمصاريف.
وفي صورة عدم الإعلام فإن حق القيام يسقط بمضي ستة أشهر من يوم ترسيم العقد بالسجل العقاري بالنسبة للعقارات المسجلة ومن يوم تسجيل العقد بالقباضة المالية بالنسبة للعقارات غير المسجلة.(1)
الباب الخامس
انقضاء الشيوع بالقسمة
القسم الأول
أحكام مشتركة
تتم القسمة بالمراضاة على حسب ما يتفق عليه الشركاء الذين لهم أهلية التصرف في حقوقهم ولا تثبت إلا بكتب.
تجري القسمة القضائية لدى المحكمة الابدائية.
وإذا كان في الدعوى مولى عليه أو غائب سواء كان طالبا أو مطلوبا فلا يتوقف نائبه على إذن خاص.
إذا اختلفت مصالح المولى عليه أو الغائب مع مصالح من يمثلهما قانونا عين مقدم وقتي بإذن على العريضة لإتمام القسمة.
تتولى المحكمة ضبط نصيب كل شريك وفرز ما يمكن أن يمتاز به من الأعيان المشتركة مراعية في ذلك مصلحة المشترك والشركاء وإمكانية استغلال كل مناب مفرز بأكثر منفعة.
وإن تعذر تمييز كل شريك بكامل منابه عينا فيقدر له مبلغ من النقود لتعديل القسمة.
إذا لم تمكن القسمة عينا أو كان من شأنها إحداث نقص كبير في قيمة المشترك المراد قسمته بيع هذا المشترك صفقة بالمزاد.
ويجري البيع على مقتضى القواعد المقررة لبيع المنقول أو تبتيت العقار بمجلة المرافعات المدنية والتجارية بقدر ما لا تتنافى مع أحكام هذا الباب وطبيعة القسمة.
وإذا أجمع الشركاء الذين لهم أهلية التصرف في حقوقهم على حصر المزايدة فيما بينهم تجري بدون لزوم للإشهار.
ويوزع الثمن على الشركاء كل حسب نصيبه.
يجوز للدائنين أن يعارضوا في إجراء القسمة أو بيع الصفقة بدون حضورهم ولهم طلب نقضهما إذا تما رغم معارضتهم.
إلا أنه يجوز للشركاء أو لأحدهم أن يوقف طلب نقض القسمة أو بيع الصفقة بخلاص الدين أو تأمين القدر المطلوب تأمينا قانونيا.
إن الدائنين الذين وقع استدعاؤهم كما يجب ولم يحضروا إلا بعد الفراغ من القسمة أو بيع الصفقة ليس لهم أن يطلبوا نقضها على أنه إذا لم يترك مبلغ كاف لخلاص ديونهم كان لهم الحق في أن يستوفوا حقوقهم من المشترك إذا بقي منه جزء لم تجر عليه القسمة وإلا جاز لهم مقاضاة الشركاء.
يعتبر كل من المتقاسمين مالكا للحصة التي آلت إليه أو لما حصل له من بيع الصفقة منذ أن كان مالكا من أول الشيوع وأنه لم يملك غيرها من بقية الحصص.
يضمن المتقاسمون بعضهم لبعض ما قد يقع من شغب أو استحقاق لسبب سابق عن القسمة كل على قدر حصته والعبرة في تقدير الشيء بقيمته وقت القسمة.
وإذا كان أحد المتقاسمين معسرا وزع القدر الذي يلزمه على مستحق الضمان وجميع المتقاسمين الآخرين.
ولا وجه للضمان إذا كان نوع الشغب أو الاستحقاق الحاصل مستثنى بالخصوص بشرط صريح بعقد القسمة أو كان الشغب أو الاستحقاق راجعا إلى خطأ المتقاسم.
القسمة الرضائية أو الحكمية باتة لا رجوع فيها ولا تنقض إلا بسبب الإكراه أو الغلط أو التغرير.
كما تنقض بسبب الغبن إذا تعلق بمناب من ليس له أهلية التصرف وكان الفرق في القيمة الربع.
لا يقام بدعوى نقض القسمة إلا في ظرف عام من تاريخ وقوعها.
إذا نقضت القسمة رجع كل من المتقاسمين إلى الحالة التي كان عليها حين القسمة إلا إذا ترتب حق للغير بعوض بوجه لا يعلم عيبه.
لا يسوغ طلب القسمة فيما يفوت بها المقصود منه.
لا تسقط دعوى القسمة بمرور الزمن.
مصاريف القسمة تحمل على المتقاسمين كل بحسب منابه في المشترك.
القسم الثاني
قسمة التركات
في مادة التركات القسمة بالقيمة لا قسمة رقاب.
للمحكمة عند الاقتضاء تعويض المعدل المشار إليه بالفصلين 119 و140 براتب سنوي عن مدة أقصاها عشر سنوات يشمل الأصل والفائض القانوني مراعية في ذلك دخل المطلوب.
إذا تعذر إجراء القسمة على النحو المشار إليه بالفصلـين المتقدمين أذنت المحكمة ببيع المشترك صفقة بالمزاد.
للورثة الذين لهم أهلية التصرف في حقوقهم أن يتفقوا بالإجماع على بيع المشترك صفقة بغير الطريقة المنصوص عليها بالفصل 120.
إذا طلب أحد الورثة تعيين مصف للتركة عين رئيس المحكمة المختص بإذن على عريضة مصفيا يكون من تجمع الورثة على اختياره أو يكون بقدر المستطاع من بين الورثة.
يتولى المصفي إقامة حجة الوفاة عند الاقتضاء وكذلك ضبط التركة وإدارتها وقسمتها.
على المصفي إذا تعذر إتمام القسمة بتراضي الشركاء بعد مضي ثلاثة أشهر من تعيينه أن يحرر تقريرا في جميع أعماله وما يقترحه في شأن القسمة ينهيه إلى المحكمة للاحتفاظ به بخزينتها تحت طلب الورثة لاستخراج نسخة منه.
تستمر إدارة الشركة إلى إنهاء الشيوع بالقسمة أو اتفاق الورثة على تنظيم الشيوع بينهم.
يصدر الرئيس عند الطلب إذنا على عريضة في جبر كل وارث على أداء منابه من المصاريف اللازم تسبيقها لتكوين رصيد بين يدي المصفي كما يمكنه أيضا أن يأذن ببيع البعض من التركة لنفس الغرض.
إذا كان بين أموال التركة مستغل فلاحي أو صناعي أو تجاري مما يعتبر وحدة اقتصادية قائمة بذاتها جاز تخصيصه بأحد الورثة بحسب ما تقتضيه المصلحة.
ويقدر مبلغ من النقود لتعديل نصيب بقية الشركاء.
إذا لم يتفق الورثة على قسمة الأوراق العائلية أو الأشياء التي تتصل بعاطفة الورثة نحو المورث قررت المحكمة إما بيع هذه الأشياء أو إعطاءها لأحد الورثة مع خصم قيمتها من نصيبه في الميراث أو بدون خصم ويراعى في ذلك ما جرى عليه العرف وما يحيط بالورثة من ظروف شخصيّة.
العنوان الثالث
حق الانتفاع وحق الاستعمال وحق السكنى
الباب الأول
حق الانتفاع
الانتفاع هو الحق في استعمال شيء على ملك الغير واستغلاله مثل مالكه لكن بشرط حفظ عينه.
القسم الأول
حقوق المنتفع
للمنتفع جميع الغلال الطبيعية والمدنية.
الغلال الطبيعية هو ما يغله الشيء تلقائيا أو بفعل الإنسان.
الغلال المدنية هي معين الأكرية والمستحق من راتب الإنزال وفوائض الديون ونحوها.
الغلال الطبيعية القائمة عند بدء الانتفاع تكون من حق المنتفع.
وعند انقضاء مدة الانتفاع فما وجد من الغلال الطبيعية يكون لمالك العين.
وما بذل من المصاريف في الصورتين لا تقع المطالبة به.
ولا تمس أحكام هذا الفصل بالحقوق التي اكتسبها الغير.
الغلال المدنية تحصل يوما فيوما فيكون نصيب المنتفع منها بقدر مدة انتفاعه.
إذا شمل المنتفع به أشياء لا يمكن استعمالها بدون استهلاكها لا يمنع المنتفع من التصرف فيها ولكن يلزمه عند انقضاء مدة الانتفاع أن يرد مثلها قدرا وصفة أو يدفع ثمنها حسبما يقع تقويمه.
إذا كان المنتفع به لا يهلك بمجرد الاستعمال لكنه يبلى تدريجيا فللمنتفع استعماله فيما أعد له وليس عليه في نهاية الانتفاع أن يرده إلا على الحالة التي صار عليها عدا ما وقع بتغريره أو خطئه.
للمنتفع مباشرة حقه في الانتفاع بنفسه أو بجميع أوجه التصرف الأخرى.
لا يجوز للمنتفع عند انتهاء مدة الانتفاع أن يطلب تعويضا عن التحسينات التي أحدثها بالأعيان ولو زادت بها قيمتها.
القسم الثاني
واجبات المنتفع
يتسلم المنتفع الأشياء على حالتها وعليه قبل تسلمها أن يضبطها بكشف بمحضر مالكها أو بعد استدعائه كما يجب بواسطة عدل أو عدل منفذ.
لا يلزم المنتفع إلا بإصلاحات الحفظ.
أما الإصلاحات الجسيمة فهي على مالك الرقبة ما لم يكن سببها تقصير المنتفع في القيام بإصلاحات الحفظ منذ بدء الانتفاع ففي هذه الصورة تكون محمولة عليه.
لا يلزم مالك الرقبة ولا المنتفع ببناء ما انهدم بسبب قدمه أو بقوة قاهرة أو بأمر طارئ.
على المنتفع جميع ما يفرض على العين المنتفع بها من التكاليف المعتادة.
على المنتفع إعلام مالك الرقبة بكل شغب يقع على العـــين أو يمس بحقوقه وإلا ضمن ما ينتج عن ذلك من أضرار.
القسم الثالث
انقضاء حق الانتفاع
ينقضي حق الانتفاع بأحد الأسباب الآتية :
أولا : موت المنتفع
ثانيا : انتهاء مدة الانتفاع
ثالثا : اجتماع حقي الانتفاع والملكية في شخص واحد
رابعا : عدم ممارسة حق الانتفاع مدة خمس سنوات
خامسا : هلاك العين.
لـمالك العين طلب انقضاء حق الانتفاع لسوء تصرف المنتفع في العين.
ويجوز لدائني المنتفع التداخل في الدعوى حفظا لحقوقهم ويمكن عرض إصلاح ما تخرب وتقديم ضمانات للمستقبل.
وللمحكمة حسب الظروف أن تحكم إما بانقضاء حق الانتفاع وإما بتسليم العين لمالكها مع فرض جراية عليه يدفعها سنويا للمنتفع أو لمن انتقل إليه حقه وذلك إلى نهاية المدة التي كان ينقضي بها الانتفاع.
مدة المنفعة المقررة لذات معنوية لا يمكن أن تتجاوز ثلاثين سنة.
إذا كان الأجل المضروب لحق الانتفاع ينتهي ببلوغ طرف ثالث سنا معينة استمر الانتفاع إلى نهاية ذلك الأجل ولو مات الطرف قبل بلوغ السن المعينة.
الباب الثاني
حق الاستعمال أو حق السكنى
حق الاستعمال أو حق السكنى يعين في السند المنشئ له فإذا لم يعين يجري العمل بمقتضى الأحكام الآتية.
نطاق حق الاستعمال أو حق السكنى يتحدد بمقدار ما يحتاج إليه صاحب الحق هو وأسرته لخاصة أنفسهم.
لا يجوز إحالة ولا كراء حق الاستعمال أو حق السكنى.
تسري أحكام حق الانتفاع على حق الاستعمال وحق السكنى فيما لا يتعارض مع طبيعة هذين الحقين.
العنوان الرابع
حقوق الارتفاق
الارتفاق حق مرتب على عقار لمنفعة عقار يملكه شخص غير مالك للعقار الأول.
ينشأ الارتفاق إما عن الوضعية الطبيعية للأماكن وإما عن القانون وإما عن اتفاقات بين مالكي العقارات.
وفي الحالتين الأوليين لا يلزم الترسيم.
الباب الأول
حقوق الارتفاق الناشئة عن طبيعة الأماكن
الأراضي المنخفضة تتحمل إزاء الأراضي المرتفعة عنها سيلان مياهها إذا كانت المياه جارية بنفسها بدون فعل فاعل.
الباب الثاني
حقوق الارتفاق الناشئة عن القانون
القسم الأول
ما يجب احترامه عند غرس بعض الأشجار أو إحداث نوع من المباني
لا يجوز غرس أشجار ولا شجيرات بقرب أرض الجار إلا على البعد المعين بالقوانين الخاصة بذلك أو بمقتضى العادات فإن لم يكن هناك قوانين ولا عادات يلزم أن تكون المسافة بقدر مترين من الخط الفاصل بين الأرضين في المغروسات التي ترتفع أكثر من مترين وبقدر نصف متر فيما دون ذلك من النباتات.
والأشجار والشجيرات يمكن غرسها والتعريش لها من جانبي الحائط الفاصل بين أرضين دون مراعاة بعد في ذلك لكن لا يجوز الخروج بها عن قمة الحائط المذكور.
للجار أن يفرض قلع الأشجار والشجيرات المغروسة على غير القواعد المنصوص عليها أعلاه أو قطع ما زاد من طولها على ما تعين بالفصل السابق إلا إذا كان هناك سند أو ترسيم يخالف ذلك.
فإن ماتت الأشجار أو قطعت أو قلعت فلا يمكن لصاحبها أن يعوضها إلا بمراعاة المسافات المبيّنة بالفصل السابق.
إذا امتدت أغصان أشجار إلى ملك الجار فله إلزام صاحبها بقطعها إلى حد ملكه وما يسقط في أرضه من ثمرها بطبيعته فهو له.
أما إذا امتدت جذورها إلى أرضه فله أن يقطعها بنفسه إلى حد ملكه.
لا يمكــن التمســـك بالتقــادم في الصور المنصوص عليها بالفصلـين 169 و170.
القسم الثاني
الكشف على ملك الجار
لا يجوز للجار أن يحدث نافذة أو فتحة في الحائط المشترك على أي صورة كانت إلا بإذن كتابي من جاره ولو وضع عليها زجاجا ثابتا لا يفتح.
لا يجوز لمالك حائط غير مشترك ملاصق لملك الغير مباشرة أن يفتح به نوافذ أو كوات إلا إذا وضع عليها زجاجا ثابتا لا يفتح وكانت على ارتفاع مترين ونصف من أرض البيت المراد إضاءته إذا كان الطابق سفليا وعلى ارتفاع مترين من أرض البيت إذا كان الطابق علويا.
لا يجوز لصاحب عقار أن يكون له مطل مستقيم أو نوافذ أو شرفات أو سوى ذلك من النتوءات على أرض مسيجة أو غير مسيجة للمالك المجاور إلا على مسافة مترين بين الحائط الذي يحدث فيه ما ذكر وبين الأرض المجاورة.
ولا يجوز له أيضا أن يحدث مطلا جانبيا أو منحرفا على أرض مسيجة أو غير مسيجة للمالك المجاور إلا على مسافة نصف متر بين الحائط المحدث فيه المطل وبين الأرض المجاورة.
ولا ينسحب ذلك التحجير على السطوح والمطلات المفتوحة على الطريق العام.
يجوز للمالك أن يبني في كل وقت بنهاية حد أرضه من غير توقف على ما أحدثه جاره من النوافذ ما لم يتفقا على خلافه.
وتحسب المسافة المعينة بالفصل السابق ابتداء من ظاهر الحائط الخارجي حيث تكون النوافذ أما بخصوص الشرفات وما سواها من النتوءات فابتداء من خطها الخارجي إلى الخط الفاصل بين العقارين.
والبناء داخل المناطق البلدية تنظمه القوانين الخاصة بذلك.
القسم الثالث
ميازيب السطوح
على كل مالك عقار أن يبني سطوحه بصورة تسيل معها مياه الأمطار في أرضه أو الطريق العام ولا يجوز له أن يجعلها تصب في أرض غيره.
القسم الرابع
حــق المــرور
لمالك العقار المحاط من كل جانب إذا لم يكن له منفذ إلى الطريق العام أو كان منفذه غير كاف لمصلحة عقاره أن يطلب ممرا في العقارات المجاورة مقابل دفعه تعويضا عادلا.
يؤخذ الممر من الجهة التي تكون فيها مسافته أقصر ما يمكن.
ويراعى في تعيينه أخف ضرر لمالك العقار المحدث به.
إذا جزئ عقار وبقي أحد أجزائه بدون منفذ فإن صاحب هذا الجزء يأخذ ممرا من بقية الأجزاء الأخرى.
ولا يأخذه من الأراضي المجاورة الا عند تعذر ذلك.
ففي هذه الصورة يجري العمل بأحكام الفصلـين السابقين.
الباب الثالث
حقوق الارتفاق التي يحدثها الإنسان
يجوز لمالكي العقارات أن يحدثوا لها أو عليها ما شاؤوا من حقوق الارتفاق.
ولا تكتسب هذه الحقوق بالتقادم ولا تثبت إلا بكتب.
وإذا رتب مالك عقارين منفعة لأحدهما على الآخر تقوم هذه الحالة الواقعية مقام الكتب ويتكون من ذلك حق ارتفاق.
ويجري حكم الفقرة السابقة ولو كان الملك مسجلا.
الارتفاق مستمر وغير مستمر.
فالمستمر هو ما يكون استعماله أو يمكن أن يكون استعماله متواصلا بدون حاجة إلى الفعل الحالي للإنسان كمجاري المياه والميازيب والمنافذ وما أشبه ذلك.
وغير المستمر هو الذي يكون استعماله في حاجة إلى فعل الإنسان حالا كحق المرور واستقاء المياه وما أشبه ذلك.
من أحدث ارتفاقا فقد منح ضمنا ما هو لازم لاستعماله.
فحق الاستقاء من عين يتضمن حتما حق المرور في العقار الذي تقع فيه العين.
إذا حمل كتب الارتفاق مالك العقار الموظف عليه حق الارتفاق مصاريف الأعمال اللازمة لاستعمال ذلك الحق وحفظه جاز له أن يتخلص من دفعها بترك عقاره لمالك العقار الموظف له حق الارتفاق.
الباب الرابع
الحقوق والواجبات المشتركة بين أنواع الارتفاق
لمالك العقار الموظف له الارتفاق الحق في القيام بجميع الأعمال اللازمة لاستعماله وحفظه.
ومصاريف تلك الأعمال محمولة عليه إن لم يوجد ما يخالف ذلك.
إذا جزئ العقار الموظف له الارتفاق يبقى الارتفاق القديم صالحا لكل جزء من أجزائه وذلك بدون زيادة إرهاق للعقار الموظف عليه الحق.
لا يجوز لمالك العقار الموظف عليه حق الارتفاق أن يفعل ما من شأنه أن يضيق استعمال حق الارتفاق أو أن يصيره شاقا.
وإذا أصبح بقاء حق الارتفاق في مكانه أشد إرهاقا لمالك العقار الموظف عليه أو كان يمنعه من القيام بإصلاحات مفيدة فله أن يعرض على مالك العقار الموظف لفائدته ذلك الحق مكانا آخر بدون أن يلحق به إرهاقا عما كان عليه وفي هذه الصورة لا يمكن للمنتفع أن يرفض هذا العرض.
لا يجوز لمن له حق ارتفاق أن يحدث في عقاره أو في العقار الموظف عليه حق الارتفاق أي تغيير من شأنه إرهاق ذلك العقار.
الباب الخامس
انقضاء حقوق الارتفاق
ينقضي حق الارتفاق :
أولا : بزوال الموجب
ثانيا : باجتماع العقار المرتب له والعقار المرتب عليه في يد مالك واحد.
يسقط حق الارتفاق بعدم استعماله مدة خمس عشرة سنة.
تحسب بداية مدة السقوط من يوم عدم استعمال الارتفاق إذا كان الحق غير مستمر ومن يوم القيام بعمل معارض إذا كان الحق مستمرا.
العنوان الخامس
الإجارة الطويلة وحق الهواء والإنزال والكردار
يحجر ابتداء من تاريخ إجراء العمل بهذه المجلة إنشاء الإجارة الطويلة وتجديد عقودها الجارية وكذلك إنشاء حق الهواء أو الإنزال أو الكردار.
العنوان السادس
التأمينات العينية
الجزء الأول
أحكام عامة
مكاسب المدين ضمان لدائنيه يتحاصصون ثمنها إلا إذا كانت هناك أسباب قانونية في تفضيل بعضهم على بعض.
الأسباب القانونية في تفضيل بعض الدائنين على بعض هي الامتياز والرهن وحق الحبس.
الجزء الثاني
الامتياز
الباب الأول
الامتياز بوجه عام
الامتياز حق عيني يعطيه القانون في تفضيل بعض الدائنين على بعض للخلاص من مكاسب المدين نظرا لصفة ديونهم.
الدين الممتاز مفضل على غيره من الديون وحتى على الديون الموثقة برهن عقاري.
وتفضيل بعض الدائنين الممتازين على بعض يعتمد على اختلاف صفات الامتيازات.
إذا تساوى الدائنون في رتبة الامتياز فلا أفضلية لأحدهم على الآخر.
ومن انجر له حق من دائن ممتاز حل محله في جميع حقوقه.
الامتياز نوعان عام وخاص فالعام يشمل جميع المنقول والعقار والخاص لا يتسلط إلا على أعيان معينة.
إذا لم يف ثمن المنقول أو العقار موضوع الامتياز الخاص بخلاص الدائنين الممتازين حاصصوا بالباقي مع الدائنين العاديين.
الباب الثاني
الامتيــــاز العــــام
الديون الممتازة بعموم المنقول والعقار هي ما يأتي حسب الترتيب :
أولا : مصاريف تجهيز الميت.
ثانيا : ديون الأطباء والصيادلة والممرضين المتألفة من أجر العلاج وثمن الأدوية عن الستة أشهر الأخيرة.
ثالثا : المصاريف القضائية التي صرفت في مصلحة جميع الدائنين لحفظ ما هو ضمان للدائنين وبيعه.
رابعا : المبالغ المستحقة للخزينة العامة من ضرائب وأداءات مختلفة بالشروط المقررة في النصوص الخاصة.
خامسا : أجور الخدمة والعملة وكل أجير آخر وثمن لوازم معاش المدين وعائلته والنفقة كل ذلك عن الستة أشهر الأخيرة.
الباب الثالث
الامتياز الخاص
الديون الممتازة ببعض المنقول أو العقار هي ما يأتي :
أولا : بالنسبة للمتحصل من بيع الصابة، الديون المترتبة عن ثمن البذور ومصاريف الأشغال الفلاحية ومصاريف الجني.
ثانيا : بالنسبة لغلة العام وللمحصولات ولما هو مستعمل لخدمة الأراضي الزراعية وأثاث البيوت المكتراة الديون المترتبة عن معين كراء الربع والعقار وما شابهها من غلال مدنية لمدة العامين الأخيرين والسنة الجارية ولا يجري الامتياز المذكور إذا خرجت تلك الأشياء من العين وحصل الحق فيها للغير إلا في صورة نقلها مخادعة.
ثالثا : بالنسبة للعقارات التي آلت للوارث إثر القسمة ما تخلد بذمته من معدل أو راتب.
الجزء الثالث
الرهـــــن
الباب الأول
أحكام عامة
الرهن عقد يخصص بموجبه المدين أو من يقوم مقامه شيئا منقولا أو عقارا أو حقا مجردا لضمان الوفاء بالتزام ويخول للدائن الحق في استيفاء دينه من ذلك الشيء قبل غيره من الدائنين إذا لم يوف له المدين بما عليه.
من ليس له على الشيء إلا حق قابل للفسخ أو للإبطال أو متعلق على شرط فرهنه للشيء لا يكون بالشرط أو الفسخ نفسه.
يصح رهن ملك الغير إذا أجازه المالك أو صار المرهون ملكا للراهن.
من ليس له شراء ما ذكر بالفصول من 566 إلى 570 من مجلة الالتزامات والعقود ليس له تسلمه على وجه الرهن.
ما جاز بيعه جاز رهنه.
يجوز أن يكون الرهن ضمانا لاعتماد مفتوح أو لمجرد فتح حساب جار أو لدين مستقبل أو محتمل أو معلق على شرط على أن يحدد في عقد الرهن مبلغ الدين المضمون أو الحد الأقصى الذين يمكن أن ينتهي إليه هذا الدين.
ليس للراهن أن يفعل بالمرهون ما ينقص قيمته بالنسبة لما كان عليه وقت العقد ولا ما يمنع المرتهن من إجراء الحقوق الناشئة له من الرهن.
الرهن غير قابل للتجزئة ويبقى بكامله على كل جزء من الشيء الذي هو موضوعه ويضمن جملة الدين.
ينسحب الرهن قانونا إذا تعيب المرهون أو هلك على ما بقي منه أو من توابعه وعلى ما يؤخذ من العوض عن ذلك التعيب أو الهلاك كما ينسحب الرهن على ما يؤخذ من العوض عن انتزاعه للمصلحة العامة وللدائن أن يتخذ الوسائل التي يراها لحفظ حقه في العوض.
الباب الثاني رهــــن المنقـــــول
القسم الأول
أحكام عامـــــة
يصح أن يكون الرهن نقودا أو سندات للحامل أو أشياء من المثليات بشرط أن يقع تسليمها في ظرف مغلق.
وإذا سلمت النقود في ظرف غير مغلق فتطبق قواعد عارية الاستهلاك لكن إذا كان المسلم سندات للحامل لم يغلق ظرفها فليس للدائن أن يتصرف فيها إلا بإذن صريح وكتابي من صاحبها.
إذا تسلم الدائن على وجه الرهن شيئا منقولا أو جملة منقولات ممن لا يملك ذلك فإنه لا يكتسب حق الرهن على تلك الأشياء ولو كان على حسن نية.
يتم الرهن :
1) بتراضي الطرفين على عقده.
2) وبتسليم المرهون تسليما فعليا للدائن أو لغيره ممن وقع الاتفاق عليه من الطرفين.
وإذا كان الشيء بيد المرتهن قبل العقد كفى لتمام الرهن تراضي الطرفين أما إذا كان بيد الغير الذي يتصرف فيه نيابة عن المدين فإنه يكفي أن يعلم به الراهن من بيده الشيء ويصير الغير ابتداء من ذلك التاريخ حائزا نيابة عن الدائن ولو لم يلتزم له مباشرة.
إذا كان موضوع الرهن حصة معينة من شيء منقول فإنه لا يصح إلا بتسليم الشيء كله للدائن.
وإذا كان الشيء مشتركا بين المدين وغيره فإنه يكفي لصحة الرهن حلول الدائن محل مدينه في حوزه للشيء.
لا يثبت الامتياز إزاء الغير إلا إذا كان هناك كتب ثابت التاريخ ويتضمن مقدار الدين وتاريخ حلوله أو وجوب أدائه ونوع الأشياء المرهونة وطبيعتها وصفتها بصورة تمكن من معرفتها بالضبط وهذا الوصف يمكن أن يقع بالكتب نفسه أو بكشف يلحق بالكتب.
أحكام الفصلين 592 و593 ثانيا من مجلة الالتزامات والعقود المتعلقة بتسليم المبيع تنطبق على تسليم المرهون.
يعتبر الدائن حائزا للرهن إذا كانت الأشياء المرهونة تحت تصرفه بمخازنه أو سفنه أو بمخازن أو سفن عميله أو بمصالح القمارق أو بمستودع عمومي أو إذا تسلم في شأنها وقبل وصولها وثيقة شحن أو تذكرة نقل مظهرة باسمه أو لمن يأذنه.
رهن البضائع المودعة بمخزن عمومي أو لدى من هو منتصب لحفظها يتم بتسليم التوصيل المأخوذ فيها من المستودع إلى الدائن بعد تظهيره باسمه أو لمن يأذنه على أن ينص في التظهير على أنه على وجه التوثقة.
يثبت الامتياز على الديون :
أ ـ بتسليم رسم الدين.
ب ـ وبإعلام المدين المرهون دينه بالرهن أو بقبول هذا الأخير لذلك بكتب ثابت التاريخ.
ويجب أن يقع الإعلام من الدائن الأصلي أو من الدائن المرتهن بعد حصوله على إذن في ذلك من الأول.
ولا يصح رهن الدين غير المثبت برسم.
يثبت الامتياز على السندات التي للحامل بتمكين الدائن من السندات المرهونة.
رهن سندات الإذن يمكن أن يتم بتسليم السند مظهرا باسم الدائن أو لمن يأذنه إذا كان ذلك التظهير ينص على أن السند سلم على وجه التوثقة وإذا اقتصر التظهير على نقل ملكية السند دون التنصيص على أن تسليمه كان على وجه التوثقة فإن المظهر له يصبح مالكا للسند.
الأسهم والحصص والرقاع الاسمية للشركات التي تحال بموجب تقييد بدفاتر الشركة يتم رهنها بطريق نقل على وجه التوثقة يقع تقييده بالدفاتر المذكورة.
إذا وقع الاتفاق على تسليم الرهن لغير المرتهن ولم يعين الشخص تولت المحكمة تعيينه من بين الأشخاص الذين يعينهم الطرفان إذا لم يتفقا على انتخابه.
إذا مات الغير المؤتمن على الرهن فإن ذلك الرهن يودع عند شخص آخر يعينه الطرفان أو المحكمة عند عدم اتفاقهما.
إذا تعيب الرهن بسبب لا ينسب للدائن لم يكن له أن يطلب زيادة في التوثقة ما لم يوجد اتفاق يخالفه.
إذا كان هلاك الرهن أو تعيبه بفعل المدين كان للمرتهن أن يطالبه حالا بأداء الدين وإن كان مؤجلا إذا لم يعرض عليه المدين رهنا آخر يساوي الأول قيمة أو إضافة رهن آخر.
القسم الثاني
ما يترتب على رهن المنقول
يضمن الرهن زيادة على أصل الدين ما يلي :
1) توابع الدين في صورة استحقاقها.
2) المصاريف الضرورية لحفظ الرهن في حدود ما قرره الفصل 245.
3) المصاريف اللازمة لبيع الرهن.
وغرم الضرر الذي يمكن أن يستحقه الدائن وكذلك مصاريف القيام على المدين تعتبر دينا في ذمة هذا الأخير يمكن للدائن أن يطالب به طبق القانون.
ينسحب الرهن قانونا على ما يثمره المرهون وما يلتصق به وذلك من وقت وجوده بيد الدائن بحيث يكون للدائن حق حبس ذلك مع الأصل ضمانا للدين وإذا كان المرهون قيما منقولة حمل الدائن على أنه مأذون باستخلاص فوائضها وأرباحها وبحبسها مثل الأصل.
كل ذلك ما لم يشترط خلافه.
لا يلزم الدائن برد الرهن للمدين أو لمعير الرهن إلا بعد تنفيذ الالتزام تنفيذا تاما ولو كان الرهن قابلا للقسمة كل ذلك ما لم يتفق الطرفان على خلافه.
على أنه إذا وقع رهن عدة أشياء مستقلة بصورة يكون كل منها ضمانا لجزء من الدين فإن للمدين الذي يوفي بجزء من الدين حق استرداد ما يقابله من الأشياء المرهونة.
إذا وفّى المدين المتضامن مع غيره أو الشريك في الإرث بمنابه من الدين المشترك فلا يمكن له أن يطلب باسترداد ما يقابل ذلك من الأشياء المرهونة ما دام الدين لم يدفع كاملا.
كما أنه لا يمكن للدائن التضامن مع غيره أو الشريك في الإرث الذي قبض منابه من الدين أن يرد المرهون فيعرض للضرر بقية الدائنين أو الشركاء في الإرث الذين لم يستوفوا مناباتهم.
من رهن شيئا لم يعدم حقه في بيعه إلا أن البيع الصادر عن المدين أو معير الرهن يتوقف على الوفاء بالدين أصلا وتوابع ما لم يرض الدائن بإجازة ذلك البيع.
إذا أجاز الدائن المرتهن بيع المرهون حسب الفصل السابق انتقل الرهن إلى المتحصل من البيع إذا لم يحل أجل الدين أما إذا حل أجل الدين فانه يجوز للمرتهن أن يجري امتيازه على الثمن مع احتفاظه بحق الرجوع بالباقي على المدين إذا لم يف الثمن بكامل الدين.
ليس للدائن الحق في حبس الرهن من أجل ديون أخرى تخلدت بذمة المدين قبل الرهن أو بعده الا إذا كان هناك اتفاق ينص على أن الرهن يكون توثقة لتلك الديون أيضا.
القسم الثالث
ما يجب على الدائن
على الدائن أن يعتني بحفظ وصيانة الشيء أو الحق المرهون عنايته بالأشياء التي هي على ملكه.
إذا كان الرهن أوراقا تجارية ونحوها من السندات التي تحل في أجل معين فعلى الدائن استخلاصها أصلا وتوابع كلما حل أجلها واتخاذ كل الوسائل التحفظية التي لا يسع المدين اتخاذها شخصيا لعدم مسكه للسند.
وينتقل الامتياز إلى المال المستخلص أو إلى الشيء المعطى بمجرد تسليمه فإذا كان هذا الشيء عقارا أو حقا عقاريا أصبح للدائن المرتهن رهن على ذلك العقار أو الحق العقاري.
إذا خيف على الرهن أو على منتجاته الفساد أو الهلاك فعلى الدائن إعلام المدين بذلك حالا ولهذا الأخير أن يسترجع الرهن ويعوضه بآخر يساويه قيمة.
وعلى الدائن في صورة التأكيد أن يستأذن من السلطة القضائية بالمكان في بيع الرهن بعد التحقيق من حاله وتقويمه بواسطة خبير يعين لذلك وتقرر السلطة القضائية ما تراه من الوسائل اللازمة لصالح الطرفين.
وما يحصل من البيع يحل محل الرهن غير أن للمدين طلب تأمينه بصندوق عمومي أو استرجاعه بعد أن يسلم للدائن رهنا آخر يساوي الأول قيمة.
ليس للدائن أن يستعمل الرهن ولا أن يرهنه للغير ولا أن يتصرف فيه بأي وجه من الوجوه الأخرى في صالحه ما لم يكن مأذونا في ذلك صراحة.
وان خالف ذلك كان مسؤولا ولو في صورة الأمر الطارئ بدون أن يمنع من غرم الضرر الحاصل للمدين أو لمعير الرهن.
في الصورة المقررة بالفصل السابق وكذلك في جميع الصور الأخرى التي يسيء فيها الدائن استعمال الرهن أو يهمله أو يعرضه للخطر يكون المدين مخيرا بين أحد أمور ثلاثة :
أ ـ إما طلب وضع الرهن تحت يد حارس مع احتفاظه بحق الرجوع على الدائن.
ب ـ أو جبر الدائن على إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه زمن إنشاء الرهن.
ج ـ أو استرجاع الرهن بعد أداء الدين ولو قبل حلول أجله.
على الدائن بمجرد انقضاء عقد الرهن أن يرجع الرهن وجميع توابعه مع اعتبار ما قبضه من الغلة إلى المدين أو إلى معير الرهن.
تحمل مصاريف رد الرهن على المدين ما لم يشترط خلافه.
يسأل الدائن عن تلف الرهن وتعيبه إذا كان ذلك ناشئا عن فعله أو خطئه أو عن فعل أو خطأ الأشخاص المسؤول عنهم.
ولا يسأل عن الأمر الطارئ والقوة القاهرة إلا إذا سبق ذلك مماطلة منه وخطأ وعليه إثبات الأمر الطارئ والقوّة القاهرة. وكل شرط يحمل الدائن ضمان الأمر الطارئ أو القوة القاهرة يكون باطلا.
يسأل الدائن عن الرهن حسب قيمته يوم تسلمه إياه مع غرم الضرر إن حصل.
تنتهي مسؤولية الدائن إذا أنذر المدين الذي وفى بالدين بتسلم الرهن الموضوع على ذمته من طرف الدائن أو إذا التمس من الدائن إبقاء الرهن تحت يده ففي هاتين الحالتين لا يسأل الدائن إلا بوصفه مؤتمنا.
إذا سلم الرهن للغير باتفاق الطرفين فإن تلفه يحمل على المدين وله الرجوع على الغير المؤتمن حسبما يقتضيه القانون.
يكون باطلا الشرط الذي يعفي الدائن من مسؤوليته إزاء الرهن.
وفسخ الالتزام الأصلي أو إبطاله لا يحرر الدائن من التزاماته المتعلقة بحفظ وصيانة الشيء المسلم له على وجه الرهن.
على المدين عند تسلمه الرهن أن يؤدي للدائن ما يلي :
أولا : المصاريف الضرورية التي بذلت لحفظ الرهن وكذلك الأداءات والتكاليف العمومية التي دفعها الدائن ولهذا الأخير أن يزيل التحسينات التي أدخلها على الرهن بشرط أن لا يترتب على ذلك ضرر.
ثانيا : الأضرار الحاصلة للدائن من الشيء المرهون ما لم تكن نتيجة خطئه.
تسقط بمضي ستة أشهر الدعاوى الآتية :
أ ـ دعوى التعويض التي يقوم بها المدين أو معير الرهن على الدائن بسبب تعيب الرهن أو تغيره.
ب ـ دعوى الدائن على المدين لمطالبته بالمصاريف الضرورية التي استلزمها الرهن وكذلك لإزالة التحسينات التي له الحق في رفعها.
ويسري هذا الأجل بالنسبة للمدين من يوم تسلمه للرهن وبالنسبة للدائن المرتهن من يوم انقضاء العقد.
القسم الرابع
بيع الرهن
إذا لم يوف المدين بما عليه ولو في البعض كان للدائن طلب بيع الرهن بالإشهار بعد مضي ثمانية أيام على تبليغ مجرد إنذار بواسطة عدل منفذ إلى المدين وعند الاقتضاء إلى معير الرهن.
وللمدين أو معير الرهن أن يعارض في ذلك أثناء المدة المذكورة بعريضة تبلغ للدائن وتتضمن استدعاءه للحضور لدى المحكمة المختصة ويتوقف البيع بسبب تلك المعارضة.
فإذا مضى الأجل ولم تقع معارضة كان للدائن طلب إذن على عريضة في بيع الرهن.
وإذا رفضت المعارضة كان للدائن بيع الرهن بدون لزوم إلى طلب الإذن في ذلك.
ويجري البيع حسب الإجراءات الواردة بمجلة المرافعات المدنية والتجارية في مادة بيع المنقولات المعقولة.
لمعير الرهن أن يتمسك ضد الدائن بما للمدين من وسائل المعارضة ولو لم يوافق على ذلك المدين أو عدل عن التمسك بها باستثناء ما كان منها متعلقا بشخصه.
من له على الرهن حق ينقضي بالبيع كان له تحرير الرهن بخلاص الدائن أو بتأمين في الصور التي يباح فيها ذلك للمدين ويحل الغير الذي وفى بالدين للدائن محل هذا الأخير فيما له من الحقوق على المدين حسب الشروط المقررة بالفصلـين 226 و227 من مجلة الالتزامات والعقود.
إذا كان الرهن أشياء مختلفة كان للدائن بيع ما يختاره المدين إن كان كافيا للوفاء بالدين وإلا كان على الدائن أن يبدأ ببيع ما يترتب عن حفظه مصاريف ثم ما فيه أقل فائدة للمدين بقدر ما يفي بخلاص الدين وليس له أن يبيع إلا ما هو ضروري للوفاء بالدين ويكون بيع الزائد باطلا علاوة على غرم ما حصل للمدين من الضرر.
وعلى الدائن المرتهن أن يعلم المدين على الأقل في الثماني والأربعين ساعة قبل الوقت المعين باليوم والساعة والمكان المعين فيها البيع وكذلك بالثمن الافتتاحي والا يكون البيع باطلا.
للمرتهن أو الراهن أو معير الرهن أن يشاركوا في المزايدة.
ولا تقبل زيادة المدين إلا إذا عرض أداء الثمن نقدا.
فإذا رسا المزاد على الدائن اعتبر كأنه قبض بنفسه الثمن الذي عرضه.
للمدين أن يوقف إجراءات البيع ولو بعد الشروع في المزايدة إذا عرض أداء الدين أصلا وتوابع.
متحصل البيع يكون قانونا من حق الدائن بقدر ما يفي بخلاص دينه وله الرجوع على المدين بالباقي إن لم يف المتحصل بالخلاص.
فإذا كان المتحصل أوفر من مقدار الدين فعلى الدائن رده للمدين أو لمعير الرهن مع مراعاة حقوق غيره من المرتهنين المتأخرين في الرتبة.
وعليه في جميع الصور أن يجري الحساب مع المدين ويسلم له الحجج المؤيدة لذلك ويكون مسؤولا عما ينشأ عن تغريره وخطئه الفاحش.
إذا كان الرهن نقودا كان للدائن استعمالها في خلاص دينه وليس عليه أن يحاسب المدين إلا بما زاد على دينه.
إذا كان الرهن دينا على الغير كان للدائن ما لم يقع الاتفاق على خلافه استخلاص مبلغ الدين المرهون بقدر ما يفي بدينه والقيام مباشرة على الغير عند الاقتضاء ولا تبرأ ذمة هذا الغير قانونا الا بأداء الدين المرتهن ويترتب على هذا الأداء ما يترتب على الأداء الواقع من طرف المدين الأصلي.
وإذا تعدد الدائنون المرتهنون كان الحق في استخلاص الدين المرهون لمن هو أسبق تاريخا وعلى هذا الأخير أن يعلم المدين حالا بقبض الدين أو بما قام به من تتبعات قضائية.
يعد باطلا كل شرط ولو بعد العقد من شأنه أن يخول للدائن تملك الرهن أو التصرف فيه بدون إتمام الشكليات التي أوجبها القانون عند عدم وفاء المدين بالدين.
كما يعد باطلا كل شرط ولو بعد العقد من شأنه أن يخول للغير المؤتمن تصفية الرهن وخلاص الدائن بدون إتمام الشكليات التي أوجبها القانون عند عدم وفاء المدين بالدين.
تحمل مصاريف بيع الرهن على المدين.
وتحمل على الدائن المصاريف المترتبة عن خطئه أو تغريره.
القسم الخامس
ما يترتب على الرهن بين الغرماء
من رهن شيئا فله أن يوظف عليه رهنا آخر من رتبة ثانية وفي هذه الصورة يبقى الرهن تحت يد الدائن الأول في حقه وحق الدائن الثاني بمجرد إعلامه على الوجه المطلوب من طرف المدين أو الدائن الثاني بإذن من هذا الأخير بوجود الرهن الثاني ولا يلزم لصحة الرهن الثاني رضاء الدائن الأول.
ويجري هذا الحكم في صورة ما إذا سلم الرهن للغير المؤتمن.
تحدد الرتبة بين الدائنين المرتهنين حسب تاريخ العقد المنشئ للرهن.
فإذا تساووا في الرتبة تحاصصوا الثمن على نسبة ديونهم كل ذلك ما لم يقع الاتفاق على خلافه.
الرهن المسلم توثقة في التزام مستقبل أو محتمل أو معلق على أجل أو شرط تكون رتبته من يوم إتمامه بتسليم المرهون طبقا للعقد ولو لم يتحقق الالتزام إلا بعد ذلك التاريخ.
ويجري هذا الحكم على الرهن المعلق على أجل أو شرط وعلى رهن مال الغير إن صح.
ليس للدائن المرتهن أن يعارض في حجز الرهن أو بيعه بيعا جبريا من طرف غيره من الدائنين.
لكن يجوز إجراء عقلة تحت يد الدائنين العاقلين بقدر ما يفي بخلاص دينه حتى يتمكن من إجراء امتيازه على المتحصل من البيع.
وله أيضا أن يعارض في الحجز أو البيع إذا كانت قيمة الرهن غير كافية من أصلها أو أصبحت كذلك فيما بعد لخلاص الدائن المرتهن.
إذا خرج الرهن من حوز الدائن المرتهن بدون اختياره كان له استرداده من المدين أو غيره حسب الشروط المقررة بالفصل 316 من مجلة الالتزامات والعقود.
القسم السادس
بطلان الرهن وانقضاؤه
أسباب بطلان الالتزام الأصلي أو انقضائه يترتب عنها بطلان الرهن أو انقضاؤه.
وما يترتب عن تقادم الالتزام يكون خاضعا للفصل 390 من مجلة الالتزامات والعقود.
ينقضي الرهن بقطع النظر عن انقضاء الالتزام الأصلي بما يلي :
1) إسقاط الدائن حقه في الرهن.
2) هلاك الشيء المرهون أو تلفه.
3) اجتماع حق الرهن وحق الملكية في شخص واحد.
4) فسخ حق الراهن على الرهن.
5) انقضاء الأجل أو تحقق الشرط المعلق عليه فسخ الرهن.
6) إحالة الدين دون الرهن.
7) بيع الرهن بيعا صحيحا من طرف دائن أسبق تاريخا.
إسقاط المرتهن حقه في الرهن يمكن أن يكون ضمنيا فينتج عن كل عمل بمقتضاه يتخلى الدائن اختيارا منه عن الرهن للمدين أو لمعير الرهن أو للغير الذي عينه المدين.
على أن تسليم الرهن للمدين مؤقتا ليتمكن من إجراء عملية معينة في صالح الطرفين لا يكفي وحده للدلالة على إسقاط الدائن.
ينقضي الرهن إذا اجتمع حق الرهن وحق الملكية في شخص واحد على أن اتحاد الذمة لا ينقضي به الرهن ويحتفظ الدائن الذي أصبح مالكا بامتيازه إذا وجد مع دائنين آخرين مطالبين ببيع المرهون لخلاص ديونهم.
وإذا لم يكتسب الدائن إلا جزء من الرهن فإن الرهن يبقى قائما بالنسبة للباقي وإزاء كامل الدين.
إذا لم يكن للراهن على الرهن إلا حق قابل للفسخ فإن ذلك الرهن ينقضي بفسخ حقوق الراهن.
على أن تخلي الراهن بمحض اختياره عن الحق أو الشيء الذي كان له عليه حق قابل للفسخ لا يضر بالدائنين المرتهنين.
يعود الرهن مع الدين في جميع الصور التي يصرح فيها ببطلان الأداء الواقع للدائن مع مراعاة الحقوق التي يكتسبها أثناء ذلك وبوجه صحيح الغير حسن النية.
بيع الرهن على الوجه الصحيح من طرف الدائن الأسبق تاريخا تنقضي به حقوق الرهن المترتبة على الشيء لفائدة دائنين آخرين باستثناء ما لهم من الحق فيما يتبقى من متحصل البيع.
الباب الثالث
الرهـــــن العقــــاري
القسم الأول
أحكام عامة
الرهن المرتب على عقار يتبع العقار في أية يد ينتقل إليها.
لا تقبل الرهن العقاري إلا الحقوق العينية التالية :
1) الملكية القابلة للبيع والشراء.
2) حق الانتفاع مدة قيامه.
3) الإنزال.
4) الأمفيتيوز مدة قيامه.
5) حق الهواء.
يشمل الرهن جميع ملحقات العقار المرهون وما زيد فيه من تحسينات.
ويضمن الترسيم فوائض ثلاث سنين بامتياز له نفس المرتبة التي لأصل الدين بشرط أن تكون نسبة الفائض مبينة بالعقد وبالترسيم.
والفوائض والملحقات المختلفة التي تحاصص بالامتياز على غيرها عند توزيع ثمن التبتيت في صورة عقلة العقار عقلة تنفيذية لا يمكن أن تتجاوز المقدار القانوني.
إذا لم يف ثمن العقار المرهون بخلاص الدائنين المرتهنين حاصصوا بالباقي مع الدائنين العاديين.
القسم الثاني
الرهــــن الاتفاقي
الكتب المحرر ببلد أجنبي لا يمكن أن يرهن به عقار كائن بالبلاد التونسية أو أن يعتمد لتسليط رهن عليه.
لا يصح الرهن العقاري إلا بكتب يعين به ذات العقار المرهون ومبلغ الدين.
إذا هلكت العقارات المرهونة أو تعطبت بحيث أصبحت غير كافية لضمان الدين كان للدائن الحق في طلب الوفاء بالدين.
على أنه إذا كان الهلاك أو العطب بغير فعل المدين جاز لهذا الأخير أن يعرض لدائنه رهنا عقاريا إضافيا.
يصح رهن العقار توثيقا لاعتماد مفتوح محدد المقدار وتكون رتبته من يوم ترسيمه بسجل الملكية العقارية وذلك بدون اعتبار تواريخ الدفعات المتوالية.
القسم الثالث
مراتب الرهون العقارية
الفصل 278 (نقح بالقانون عدد 46 لسنة 1992 المؤرخ في 4 ماي 1992).
لا يتكون الرهن العقاري إلا بعد ترسيمه ويرتب بين الرهون العقارية حسب القواعد المنصوص عليها بهذه المجلة.
والرهون التي ترسم في يوم واحد تكون متساوية في المرتبة ويدوم الترسيم مدة دوام الرهن.
بالنسبة للعقار غير المسجل فإن الترسيم بسجل الملكية العقارية يعوض بالتنصيص على الرهن برسم الملكية بواسطة عدلين.
القسم الرابع
ما يجب على حائز العقار
للدائنين الذين رسم رهنهم على عقار أن يتتبعوه أيا كانت اليد التي انتقل إليها للمحاصصة بديونهم واستخلاصها بحسب درجة ترسيماتهم.
إذا لم يقم من وضع يده على العقار المرهون بالإجراءات المبينة فيما بعد قصد تطهير ملكيته فانه يكون بموجب الترسيم ملزما بأداء الديون الموثق فيها ذلك العقار وينتفع بنفس الآجال الممنوحة للمدين الأصلي.
ويعتبر واضعا يده على العقار كل من انتقلت إليه بأي سبب من الأسباب ملكية هذا العقار أو أي حق عيني آخر عليه قابل للرهن.
يكون واضع اليد ملزما في تلك الحالة بدفع الدين أصلا وفوائدا مهما بلغ مقداره أو بالتخلي عن العقار المرهون بدون أي احتراز.
إذا لم يقم واضع اليد بأي شيء مما ذكر بالفصلـين المتقدمين جاز لكل من الدائنين طلب بيع العقار المرهون بعد إعلام المدين الأصلي وإنذار واضع اليد بدفع الدين الحال أو بالتخلي عن العقار وبعد مضي ثلاثين يوما عن ذلك.
يمكن لواضع اليد إن لم يكن مطلوبا شخصيا أن يتخلى عن العقار.
ويجوز له إلى حين التبتيت العدول عن التخلي بخلاص كامل الدين والمصاريف.
يقع التخلي بكتابة المحكمة التي بدائرتها الأعيان وعلى كاتب المحكمة أن يسلم وصلا في ذلك.
وإذا كان العقار مسجلا فإن على كاتب المحكمة أن يعلم بالتخلي فورا مدير الملكية العقارية الذي يتولى التنصيص على ذلك برسم الملكية.
ويقع بطلب من أحرص الطرفين تعيين مؤتمن يباع عليه العقار طبق الإجراءات المتبعة في البيوعات الجبرية.
واضع اليد يكون ملزما للدائنين المرتهنين بتعويض ما حصل في العقار من التعيب سواء كان بفعله أو بإهماله لكنه لا يطالب بما صرفه في سبيل العقار إلا بقدر ما زاد في قيمته.
غلة العقار المرهون لا تلزم واضع اليد إلا ابتداء من يوم إنذاره بدفع الدين أو بالتخلي عن العقار، وإذا وقع القيام عليه بدعوى ثم تركت مدة ثلاث سنوات فتلزمه الغلة ابتداء من الإنذار الجديد الذي يصدر له.
الحقوق العينية العقارية التي تتعلق بالعقار المتخلى عنه أو المباع بيعا جبريا بموجب تطهير من رهن والتي كان واضع اليد قبل انتقال العقار إليه متمتعا بها أو متحملا لها تعود بعد التخلي أو التبتيت كما كانت.
وفي الملك المسجل إذا وقع التشطيب على الترسيم بموجب اختلاط الذمة فإن الحقوق لا تعود لما كانت عليه إلا بترسيم جديد وعلى من يهمه الأمر أن يطالب به.
لواضع اليد الذي أدى الدين أو تخلى عن العقار المرهون أو بيع عليه حق الرجوع على المدين الأصلي في الحدود التي يرجع فيها الخلف على السلف في العقود بعوض أو في التبرعات.
القسم الخامس
التشطيب على الرهون العقارية وانقضاؤها
يقع التشطيب على الرهون بتقديم كتب ممضى من الدائن في رفع اليد أو بحكم أحرز على قوة ما اتصل به القضاء.
أما التنقيص منها فلا يقع إلا بموجب اتفاق.
تنقضي الرهون :
1) بانقضاء الالتزام الأصلي
2) بتنازل الدائن عنها
3) بإتمام الإجراءات والشروط التي يفرضها القانون على واضع اليد لتطهير العقارات مما عليها من رهون.
القسم السادس
تطهير العقارات من الرهون
على المالك الجديد الذي يريد تطهير ما على العقار من رهون مرسمة أن يوجه في ظرف عام من تاريخ ترسيم سنده أو خلال شهر من تاريخ أول إنذار يصدر له طبق الفصل 283 إعلاما إلى جميع الدائنين المرسمين يشتمل على :
1) مضمون من سند الملكية مبين به تاريخه وطبيعته وأسماء الطرفين وتاريخ ترسيمه.
2) بيان الثمن والتكاليف التابعة له وقيمتها وكذلك قيمة العقار إذا كان انتقاله بغير البيع.
3) شهادة فيما على العقار من رهون مرسمة إذا كان العقار مسجلا.
4) اختيار مقر بدائرة المحكمة الابتدائية لمكان العقار.
إذا اتضح أنه سبق ترسيم اعتراض تحفظي فانه خلافا لما تقتضيه قواعد هذا الاعتراض يمكن للمالك الجديد ترسيم ملكيته بعد أن يقوم بتوجيه الإعلام المنصوص عليه بالفصل السابق إلى صاحب الاعتراض بمقره المختار والى الدائنين الآخرين المرسمين.
ولا يتم أي ترسيم آخر قبل إتمام إجراءات التطهير أو رفع اليد عن الاعتراض.
يصرح المالك الجديد في الإعلام بأنه مستعد لخلاص الديون الموثقة برهن والتكاليف التابعة لها بقدر الثمن أو القيمة المصرح بها بدون خصم أي مبلغ من ذلك لصالح البائع أو أي شخص آخر.
ويتمتع المالك الجديد بالآجال الممنوحة للمدين الأصلي ويحترم الآجال المشروطة على هذا الأخير إلا إذا نصت سندات الدين على خلاف ذلك.
والديون التي لم يحل أجلها والتي لا يعتبر إلا جزء منها في محاصة الدائنين تصبح واجبة الأداء حالا إلى حد ذلك الجزء بالنسبة إلى المالك الجديد وبأكملها بالنسبة إلى المدين.
إذا وجد ضمن الدائنين المرسمين دائن له حق القيام بدعوى الفسخ ورأى القيام بها فإن عليه أن يرفع دعواه خلال عشرين يوما من الإعلام مع إدخال جميع الدائنين المشار إليهم وإلا سقط حقه في القيام.
وتعلق إجراءات التطهير ابتداء من قيام الدائن بدعوى الفسخ ولا يمكن استئنافها إلا بعد رجوع الدائن في دعوى الفسخ أو بعد رفضها.
لكل دائن مرسم أو صاحب اعتراض تحفظي أن يطلب في أجل قدره أربعون يوما من تاريخ الإعلام الواقع بطلب من المالك الجديد بيع العقار بالمزاد العلني لدى المحكمة وذلك بأن يعرض الزيادة في الثمن بقدر لا يقل عن السدس إما بنفسه وإما بواسطة شخص يقدمه يكون متضامنا معه وان يقدم ضامنا لدفع الثمن والتكاليف وإلا كانت الإجراءات باطلة.
طلب البيع يجب أن يعلم به عن طريق العدل المنفذ كل من المشتري والدائنين المرسمين أو أصحاب الاعتراض التحفظي قبل نهاية أجل الأربعين يوما المشار إليه بالفصل السابق وإلا سقط الطلب ويتضمن الطلب الاستدعاء للحضور لدى المحكمة الابتدائية بمكان العقار للحكم بإجراء المزاد العلني المطلوب.
يجري البيع حسب الإجراءات المقررة في البيوعات العقارية الواردة بمجلة المرافعات المدنية والتجارية.
إذا لم يطلب أحد الدائنين الذين لهم الصفة للقيام بذلك بيع العقار بالمزاد العلني في الأجل وحسب الصيغ القانونية فإن قيمة العقار تبقى مقدرة بصفة نهائية بالثمن المشروط في العقد أو المصرح به من طرف المالك الجديد.
وما لم يبلغ مرتبة صالحة للمحاصصة في الثمن من الترسيمات يشطب عليه بالنسبة إلى ما زاد على ذلك الثمن اثر ترتيب الدائنين الذي وقع إعداده بالتراضي لو بالتقاضي وفقا لمجلة المرافعات المدنية والتجارية.
ويتحرر المالك الجديد من الرهون إما بدفع الديون التي أصبحت واجبة الأداء أو التي هو مخير في خلاصها إلى الدائنين الذين لهم مرتبة صالحة للمحاصصة وإما بتأمين ما يفي بتلك الديون.
ويبقى خاضعا للرهون التي لها مرتبة صالحة للمحاصصة في الديون التي لم تصبح واجبة الأداء والتي لا يريد أو لا يمكنه الوفاء بها.
على المبتت له أن يرجع زيادة على ثمن التبتيت إلى المشتري أو الموهوب له المنتزع منه العقار ما أنفقه من المصاريف الحقيقية على العقد وكذلك مصاريف الترسيم ومصاريف الإعلام ومصاريف إعادة البيع.
إذا رجع طالب البيع في طلبه ولو بعد دفع الثمن المعروض فلا يمكن توقيف الإشهار إلا إذا رضي بذلك بقية الدائنين المرسم رهنهم أو اعتراضهم التحفظي أو أنذروا من طرفه بمقراتهم المختارة بواسطة عدل منفذ بوجوب إتمام الإشهار في ظرف خمسة عشر يوما ولم يجيبوا عن ذلك.
للمالك الجديد الراسي عليه المزاد بثمن يفوق الثمن الذي كان اشترى به أن يرجع على البائع بالمقدار الزائد وبفائضه من تاريخ الدفع.
الكتاب الثاني
العقارات المسجلة وإجراءات التسجيل
العنوان الأول
أحكام عامة
تخضع العقارات المسجلة للقواعد الواردة بالكتاب الأول وكذلك للأحكام التالية.
لا تقبل التسجيل إلا الأراضي والمباني.
الفصل 305 (نقح بالقانون عدد 46 لسنة 1992 المؤرخ في 4 ماي 1992).
كل حق عيني لا يتكون إلا بترسيمه بالسجل العقاري وابتداء من تاريخ ذلك الترسيم.
وإبطال الترسيم لا يمكن أن يعارض به الغير الذي اكتسب حقوقا على العقار عن حسن نية واعتمادا على الترسيمات الواردة بالسجل.
يتولى مدير الملكية العقارية قبل قيامه بأية عملية مباشرة التحقيقات التي تقتضيها هذه المجلة.
الفصل 307 (نقح بالقانون عدد 46 لسنة 1992 المؤرخ في 4 ماي 1992).
لا يسري مرور الزمن على الحق المرسم. وليس لأي كان أن يتمسك بالحوز مهما طالت مدته.
ويختص قاضي الناحية بالحكم بكف الشغب الحاصل في الانتفاع بالعقار المسجل.
جميع الحقوق العينية المرتبة على العقار في تاريخ التسجيل ترسم برسم الملكية.
والحق غير المرسم يعتبر لاغيا.
إذا حصل نزاع بشأن حدود أو حقوق ارتفاق عقارين متلاصقين وكان أحدهما مسجلا والآخر غير مسجل فإنه يقع تطبيق أحكام هذا الكتاب.
تنظر المحكمة العقارية في مطالب التسجيل ولها مركز أصلي بتونس ومراكز فرعية.
الفصل 311 (نقح بالقانون عدد 10 لسنة 1995 المؤرخ في 23 جانفي 1995).
تتركب هيئة المحكمة العقارية من ثلاثة أعضاء.
من حق الحكام المقررين أن يجلسوا بالمحكمة العقارية على شرط أن لا يشاركوا في الحكم في القضايا التي كلفوا بتقريرها.
عند تخلف رئيس المحكمة العقارية ينوبه أقدم وكلائه سواء في وظائفه المجلسية أو في اختصاصاته الأخرى.
للرئيس عند تخلف حاكم مقرر أن يعين بقرار أحد الحكام الجالسين للقيام بوظائف ذلك الحاكم في قضية أو قضايا معينة وحينئذ فلا يمكن للحاكم الواقع تعيينه كيف ذكر أن يشارك في الحكم في القضايا التي باشر تقريرها.
الفصل 315 (ألغي بالفصل 3 من القانون عدد 10 لسنة 1995 المؤرخ في 23 جانفي 1995).
الفصل 316 (نقح على التوالي بالقانون عدد 46 لسنة 1992 المؤرخ في 4 ماي 1992 و بالقانون عدد 35 لسنة 2001 المؤرخ في 17 أفريل 2001).
لإدارة الملكية العقارية إدارة مركزية بتونس العاصمة وإدارات جهوية وهي مكلفة :
أولا : بإقامة الرسوم العقارية تنفيذا للأحكام الصادرة بالتسجيل.
ثانيا : بحفظ الوثائق المتعلقة بالعقارات المسجلة.
ثالثا : بترسيم الحقوق والتحملات المتعلقة بالعقارات المذكورة
وهي علاوة على ذلك تسهر على التنصيص بالرسوم على كل تعديل يطرأ عليها.
رابعا : بتسليم سندات الملكية والشهادات والوثائق الأخرى.
خامسا : بتحرير الصكوك المتعلقة بالعقارات المسجلة حسب الفصل 377 مكرر من هذه المجلة.
يمكن لحافظ الملكية العقارية أن يفوض إمضاءه لأعوان تابعين للإدارة المركزية أو الإدارة الجهوية للملكية العقارية.
التسجيل اختياري.
يمكن أن يطلب التسجيل كل صاحب حق عيني عقاري.
العنوان الثاني
إجراءات التسجيل
الباب الأول
مطلب التسجيل
كل شخص يطلب التسجيل يحرر تصريحا على ورق اعتيادي يتضمن ما يلي :
1) لقبه واسمه وحرفته وصفته وجنسيته ومقره الحقيقي ومقره المختار بالبلاد التونسية.
2) بيان الحق المطلوب تسجيله.
3) تشخيص العقار مع بيان قيمته النقدية وقيمته الكرائية وبيان :
أ ـ الاسم المعروف به.
ب ـ الاسم الذي سيسجل به.
ج ـ موقعه أي دائرة محكمة الناحية والولاية والمعتمدية والبلدية أو المشيخة وإن كان الأمر يهم ربعا يبين النهج والعدد.
د ـ مساحته.
هـ ـ الأملاك الملاصقة له مع بيان ألقاب وأسماء وعناوين جميع المجاورين الحاليين.
و ـ البناءات والغروس والآبار والأحواض الموجودة به.
ز ـ السكك الحديدية والطرقات أو المسارب العمومية التي تخترقه.
وإن كان العقار متكونا من عدة قطع متفرقة فإن البيانات أعلاه يجب أن تعطى في شأن كل قطعة.
4) تفصيل الحقوق العينية الموظفة على العقار مع تعيين المستحقين.
وهذا التصريح يمضيه الطالب أو نائبه ويسلم إلى كاتب المحكمة العقارية الذي يعطي فيه وصلا.
وإذا كان الطالب غير قادر على الإمضاء أو لا يحسنه فالكاتب مرخص له في إمضاء مطلب التسجيل نيابة عنه.
يقدم طالب التسجيل مع التصريح جميع رسوم الملكية والعقود والصكوك العامة أو الخاصة وغير ذلك من الوثائق التي من شأنها أن تعرف بالحقوق العينية الموظفة على العقار.
وعلى الغير الذي يكون ماسكا للرسوم أو الوثائق المشار إليها أن يقدمها إلى كاتب المحكمة خلال الثمانية أيام الموالية للإنذار الموجه إليه من طرف طالب التسجيل وإلا جازت مطالبته بغرم الضرر وكاتب المحكمة يسلم له وصلا في ذلك بدون أي مصروف.
يؤمن طالب التسجيل في نفس الوقت مبلغا من المال يساوي مصاريف التسجيل المتوقعة.
الباب الثاني
الإشهار والتحديد والمثال
الفصل 322 (نقح بالقانون عدد 10 لسنة 1995 المؤرخ في 23 جانفي 1995).
يتولى كاتب المحكمة خلال العشرة أيام الموالية لتقديم مطلب التسجيل إدراج مضمون منه بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية.
ويوجه إلى ديوان قيس الأراضي ورسم الخرائط وإلى قاضي الناحية وإلى المعتمد المختصين ترابيا إعلانا مستخرجا من الرائد الرسمي للجمهورية التونسية المدرج به المضمون.
ويتولى قاضي الناحية والمعتمد كل في ما يخصه خلال الثماني والأربعين ساعة الموالية لاتصالهما بذلك تعليق الوثيقة المشار إليها بمدخل محكمة الناحية وببهو المعتمدية حيث يلزم بقاؤها إلى انتهاء الآجال المعينة بالفصل 324.
وعلى كل منهما إعلام كاتب المحكمة العقارية بوقوع ذلك في ظرف ثمان وأربعين ساعة.
الفصل 323 (نقح بالقانون عدد 10 لسنة 1995 المؤرخ في 23 جانفي 1995).
يتولى ديوان قيس الأراضي ورسم الخرائط في بحر الخمسة والأربعين يوما الموالية لإدراج المضمون بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية وبعد التنبيه على العمدة المختص ترابيا تعيين مهندس محلف ليباشر تحديد العقار تحديدا وقتيا بمحضر طالب التسجيل أو بعد استدعائه كما يجب وبدون توقف عما عسى أن يقدم من المعارضات التي تضمن دوما بالمحضر ومطالب الاستحقاق التي تظهر أثناء العمليات يقع تحديدها على العين.
ويتولى المهندس دائما ولو من تلقاء نفسه تحديد الطرقات التي لها نوع من الأهمية ولا سيما تلك الموجودة بخرائط أركان الحرب أو التي وقع إحداثها أو ترتيبها بالملك العمومي وفق التشريع الجاري به العمل وحسب الأمثلة العامة وبالعرض المتوسط الموجود في تاريخ التحديد.
على أنه إذا رضي المالك بذلك أو إذا صدر أمر انتزاع يرمي إلى توسيع الطريق أو نقلته فإن التحديد يتم حسب تعليمات الوزارة المكلفة بالتجهيز.
وإذا كان مطلب التسجيل متعلقا بربع فللمهندس المحلف أن يستعين بخبير عدلي بإذن من رئيس المحكمة العقارية.
وللمهندس فيما عدا محلات السكنى الاستنجاد بالقوة العامة بمقتضى إذن من وكيل الجمهورية.
ويقع إعلام العموم بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية بالتاريخ المعين للتحديد قبل عشرين يوما على الأقل ويضمن بمحضر التحديد ما تم إجراؤه بشأن ذلك.
وإذا تعذر إتمام التحديد أو تأجيل العمل ليوم آخر يحرر محضر في ذلك ويقتصر على استدعاء طالب التسجيل والمعترضين بالطريقة الإدارية.
وينشر بإيجاز تاريخ ختم عمليات التحديد بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية.
ويسلم ديوان قيس الأراضي ورسم الخرائط محضر التحديد الوقتي إلى كاتب المحكمة العقارية في أجل أقصاه ثلاثة أشهر من تاريخ التحديد الوقتي بعد استيفائه لمستحقاته الإضافية إن وجدت وعليه إعلام المحكمة إن لم يقع تسديدها.
يتضمن محضر عمليات التحديد الاعتراضات التي قام بها الغير أثناء هذه العمليات.
وابتداء من يوم إدراج مضمون مطلب التسجيل بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية والى انتهاء أجل قدره شهران ابتداء من تاريخ إدراج الإعلام المتعلق بختم عمليات التحديد بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية فإن الاعتراضات على التسجيل يتولى قبولها كاتب المحكمة العقارية الذي يحرر محضرا في ذلك يمضيه مع الأطراف المعنية وإذا كان هؤلاء غير قادرين على الإمضاء أو لا يحسنونه فإنه ينص على ذلك صراحة بالمحضر.
ويجب أن يحتوي الاعتراض زيادة على اختيار مقر على جميع مستندات المعترض وان يكون مصحوبا بجميع الوثائق المؤيدة له.
ويمكن القيام بالاعتراضات أيضا بواسطة رسائل توجه إلى كاتب المحكمة العقارية.
وتضمن الاعتراضات في تاريخها بدفتر تعطى له أعداد رتبية ويختم من طرف رئيس المحكمة العقارية.
الفصل 325 (نقح بالقانون عدد 10 لسنة 1995 المؤرخ في 23 جانفي 1995).
يرفض الاعتراض وجوبا إذا قدم بعد الأجل المضروب بالفصل السابق أو لم يكن مرفوقا بالوثائق المستند إليها على أنه يمكن للدولة والجماعات المحلية أن تقدم مستنداتها خلال أجل لا يتجاوز الثلاثة أشهر من تاريخ تقديم اعتراضها.
وخلافا لمقتضيات الفقرة السابقة يمكن قبول الاعتراض ممن كان طرفا في قضية استحقاقية ثم نشرها قبل تقديم مطلب تسجيل في موضوعهــا إلى نهايـة شهرين من تاريخ الحكم بالتخلي.
يجب على رئيس مصلحة قيس الأراضي أن يسلم إلى كاتب المحكمة العقارية في ظرف ثلاثة أشهر ابتداء من تاريخ إدراج الإعلام المتعلق بختم عمليات التحديد بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية مثالا للعقار حسب ذلك التحديد من طرف مهندس محلف.
الآجال المعينة أعلاه سواء للتحديد أو لتسليم المثال يمكن التمديد فيها بقرار معلل من رئيس المحكمة العقارية الذي له الاجتهاد المطلق في قبول أو رفض المطالب التي تقدم إليه في هذا الغرض.
الباب الثالث
القصر والغائبون
بمجرد تقديم مطلب التسجيل والرسوم والوثائق المضافة إليه يعين رئيس المحكمة العقارية حاكما لإجراء الأبحاث وتقديم تقرير على النحو الآتي بيانه.
الحاكم المقرر مكلف على الخصوص بالسهر أثناء إجراءات التسجيل على أن لا يقع النيل من أي حق عيني عقاري راجع لقاصر أو غائب ويباشر لهذا الغرض جميع التحقيقات والأبحاث اللازمة وله سلطة مطلقة لقيامه بهذه المهمة.
وبطلب من الحاكم المقرر صادر في صالح القصر أو الغائبين يمكن لرئيس المحكمة العقارية بقرار معلل وبعد تقدير الوقائع حسب اجتهاده المطلق أن يمدد في الأجل قصد القيام نيابة عنهم بالاعتراض على مطلب التسجيل.
للمقدمين والممثلين القانونيين والأقارب أو الأصدقاء ووكيل الجمهورية وحكام النواحي والولاة صفة القيام مباشرة بالاعتراض نيابة عن القصر والغائبين في الآجال المبينة أعلاه.
الباب الرابع
مرجع نظر المحكمة العقارية
لكل شخص استدعي لدى إحدى محاكم الحق العام أن يطلب منها قبل الخوض في الأصل التخلي عن القضية بشرط أن يكون قد قدم بصفة قانونية مطلبا في التسجيل وان يسعى باستمرار في القيام بما يستلزمه النظر في ذلك المطلب.
الفصل 332 (نقح بالقانون عدد 10 لسنة 1995 المؤرخ في 23 جانفي 1995).
أحكام المحكمة العقارية لا تقبل الطعن بالاعتراض ولا بالاستئناف ولا بأية وسيلة أخرى.
غير أنه يمكن لأحد الأطراف طلب مراجعة الأحكام الصادرة من المحكمة العقارية في أجل شهرين من تاريخ صدورها في الصور التالية :
1ـ اعتماد الحكم نصا قانونيا سبق نسخه أو تنقيحه مما يصيره غير منطبق.
2ـ وجود حكم مدني اتصل به القضاء متناقض مع الحكم العقاري سبق إضافته لملف التسجيل.
3ـ إذا لم يعتمد الحكم وثائق كانت مظروفة بالملف ولها تأثير مباشر من شأنه أن يغير وجه الفصل في القضية.
4ـ وجود حكم سابق بالتسجيل متناقض مع الحكم موضوع مطلب المراجعة ويمكن للمحكمة العقارية في هذه الصورة أن تتولى المراجعة من تلقاء نفسها دون أجل.
كما يمكن لكل من له مصلحة طلب مراجعة الأحكام المؤسسة على أدلة ثبت جزائيا زورها أو تدليسها بحكم نهائي. ولا يقبل مطلب المراجعة بعد مضي شهرين من تاريخ صدور الحكم النهائي أو إذا ثبت اكتساب ملكية العقار من الغير حسن النية.
وتنظر في مطلب المراجعة الدوائر المجتمعة للمحكمة العقارية التي تتركب من رئيس المحكمة أو الوكيل الأول ومن أربعة وكلاء ممن لم يسبق لهم المشاركة في الحكم.
ويرفع مطلب المراجعة إلى رئيس المحكمة العقارية بطلب يقدمه محام لدى التعقيب أو المكلف العام بنزاعات الدولة في القضايا التي تكون الدولة طرفا فيها ويتضمن بيانا لأسباب طلب المراجعة مرفوقا بما يؤيد ذلك.
وإن رأى رئيس المحكمة جدية المطلب يأذن بتقييده بعد تأمين الطالب لمبلغ خطية قدرها 50 دينارا وبإعلام إدارة الملكية العقارية به لإجراء قيد احتياطي على الرسم العقاري وإلا يأذن بتعطيل تنفيذ الحكم والتنصيص على ذلك بدفتر المحكمة حسب مقتضيات الفصل 353 من هذه المجلة. وتعفى الدولة والجماعات المحلية من تأمين الخطية.
وتتولى كتابة المحكمة استدعاء المعنيين بالجلسة.
وتبت الدوائر المجتمعة في المطلب وإن رأت وجها للنقض تنظر في الأصل وفي صورة الرفض تقرر حجز الخطية وتأذن بالتشطيب على القيد الاحتياطي أو على التنصيص الوارد بدفاترها وتكون قراراتها باتة(1).
الفصل 332 مكرر (أضيف بالقانون عدد 10 لسنة 1995 المؤرخ في 23 جانفي 1995).
تنظر المحكمة العقارية في مطلب إصلاح الغلطات المادية والمتعلقة بالحالة المدنية أو الحساب أو الأرقام الحاصلة في حكم التسجيل أو في الأمثلة الهندسية المعدة من ديوان قيس الأراضي ورسم الخرائط وتبت في هذه المطالب وتصدر إذنا في إصلاح الحكم أو المثال أو ترفض المطلب ولا يقبل مطلب الإصلاح إذا ثبت اكتساب حقوق عينية على العقار من قبل الغير عن حسن نية.
تصرح المحكمة بقبول مطلب التسجيل أو رفضه كلا أو بعضا لكن يمكنها الإذن بتسجيل كامل العقار المحدود أو بعضه باسم المعترض أو المعترضين إذا طلب هؤلاء ذلك وكانت حقوقهم ثابتة.
وفي هذه الحالة يقع الإذن دائما بإجراء إشهار تكميلي مع مقابلة التحديد أو بدونها إلا إذا وقع التصريح بمطلب التسجيل بأن المعترضين شركاء في الملك.
الأحكام الصادرة عن المحكمة العقارية بالتسجيل تحلى بالصيغة التنفيذية الواردة بمجلة المرافعات المدنية والتجارية.
تأذن المحكمة العقارية في صورة الحكم بالتسجيل بترسيم الحقوق العينية التي ثبت وجودها لديها.
وفي صورة رفض مطلب التسجيل فإن المحكمة تعرف الخصوم للقيام بما يرونه صالحا.
الأحكام الصادرة عن المحكمة العقارية برفض مطالب التسجيل تكتسي صبغة وقتية فهي لا تصطبغ بقوة اتصال القضاء ولا تنال من حقوق الطرفين وللطالب على الخصوص أن يطلب التسجيل من جديد بناء على أدلة جديدة مثبتة لحقوقه.
ولا يمكن بحال التمسك بحكم صادر بالرفض في قضية منشورة لدى إحدى محاكم الحق العام.
الفصل 337 (نقح بالقانون عدد 10 لسنة 1995 المؤرخ في 23 جانفي 1995).
كل شخص تضررت حقوقه من تسجيل أو ترسيم ناتج عن حكم بات بالتسجيل لا يمكن له أصلا أن يرجع على العقار وإنما له في صورة الخطإ الحق في القيام على المستفيد من التسجيل بدعوى شخصية في غرم الضرر.
الباب الخامس
الإجراءات لدى المحكمة العقارية
يمد الحاكم المقرر مصلحة قيس الأراضي بجميع الإرشادات اللازمة لتمكينها من إجراء التحديد ويحيل لها عند الاقتضاء رسوم الملكية التي يكون من المفيد الاطلاع عليها.
يطلب الحاكم المقرر من طالب التسجيل الاطلاع على الاعتراض بكتابة المحكمة بدون نقله والجواب عنه كتابة في أجل معين.
إذا رأى الحاكم المقرر ضرورة إجراء بحث على العين فإنه يعلم رئيس المحكمة العقارية بتقرير خاص ويصدر الرئيس عند الاقتضاء قرارا في تعيين حاكم يتولى البحث وفي تقدير المبلغ التقريبي للمصاريف الواجب دفعها من طرف طالب التسجيل.
بعد إتمام البحث في القضية يوجه الحاكم المقرر الملف إلى كتابة المحكمة لإحالته على الجلسة.
الإعلامات الموجهة للخصوم المعنيين تقع بواسطة أعوان السلطة الإدارية الذين يقتطعون وصلا منها يوجهونه إلى الصادر منه الإعلام وتضاف إلى ملف كل عقار نسخة من ذلك الإعلام مع الإعلام بالبلوغ.
يقع إعلام الخصوم حسب الصيغ المقررة بالفصل السابق باليوم الذي تنشر فيه القضية بجلسة عمومية وذلك ثمانية أيام على الأقل قبل اليوم المشار إليه.
وبعد تلاوة التقرير من طرف أحد أعضاء المحكمة يمكن للخصوم أن يقدموا بأنفسهم أو بواسطة محام ما لهم من الملحوظات كتابة أو مشافهة.
إذا أذنت المحكمة العقارية بوسيلة تحضيرية تستلزم مصاريف كالاختبار والبحث والتوجه على العين فإن الرئيس يقدر تلك المصاريف على الوجه التقريبي وعلى طالب التسجيل أن يودعها بين يدي كاتب المحكمة قبل إجراء الوسيلة المأذون بها.
إذا كان مطلب التسجيل غير مقبول بالنسبة لكامل العقار أو لم يتضمن مطلب التسجيل الحالة القانونية بالضبط فإن المحكمة العقارية تأذن بتعديل التحديد والمثال أو بالقيام بعملية إشهار جديدة مع مقابلة التحديد أو بدونها.
وآجال الاعتراض تفتح من جديد بموجب هذا الإشهار وابتداء من تاريخ إدراجه بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية أو إدراج ختم عمليات مقابلة التحديد إن صدر الحكم بها.
الحكم الصادر بالتسجيل ينص على جميع الترسيمات الواجب ذكرها برسم الملكية.
كل حكم يقع إمضاؤه من طرف جميع أعضاء المحكمة الذين شاركوا في إصداره ويحفظ بسجل المسودات بكتابة المحكمة.
جميع أحكام المحكمة العقارية يقع صدورها بجلسة عمومية.
يتصل الخصوم من كاتب المحكمة بإعلام بحكم المحكمة العقارية.
الفصل 350 (نقح بالقانون عدد 46 لسنة 1992 المؤرخ في 4 ماي 1992).
تودع بكتابة المحكمة العقارية الصكوك والاتفاقات التي تقع في المدة الجارية بين تقديم مطلب التسجيل والحكم في الأصل إذا كان الحق العيني المضمن بها لا يتكون إلا بالترسيم بالسجل العقاري.
وهذا الحكم يأذن بترسيم الحقوق الحاصلة بعد تقديم مطلب التسجيل.
والحقوق الحاصلة بعد تقديم مطلب التسجيل والتي لم تودع طبق أحكام الفقرة الأولى لا تتكون إلا بترسيمها بسجل الملكية العقارية وابتداء من تاريخ ذلك الترسيم.
بعد صدور الحـكم فـي الأصل يوجه ملف القضية إلى مدير الملكية العقارية الذي يتولـى التسجـيل بمقـتضى نسخة الحكم المسلمة إليه من طرف كاتب المحكمة موقعا عليها من طرف رئيس المحكمة العقارية.
الفصل 352 (نقح بالقانون عدد 10 لسنة 1995 المؤرخ في 23 جانفي 1995).
لا يحكم بالتسجيل إلا بعد تعديل التحديد والمثال عند الاقتضاء.
الفصل 353 (نقح بالقانون عدد 10 لسنة 1995 المؤرخ في 23 جانفي 1995).
في المدة التي تمضي بين صدور الحكم بالتسجيل وإقامة الرسم العقاري يمكن أن يحتج بالحكم أمام المحاكم.
ولحد إقامة الرسم العقاري يتولى كاتب المحكمة قبول جميع الصكوك والاتفاقات التي يرى الأطراف ضرورة تقديمها لحفظ حقوقهم ثم يحيلها مع الملف إلى حافظ الملكية العقارية ليتولى درسها وترسيمها عند توفر الشروط القانونية فيها، حسب ترتيب إيداعها لدى كتابة المحكمة.
الفصل 354 (نقح بالقانون عدد 35 لسنة 2001 المؤرخ في 17 أفريل 2001).
تتولى إدارة الملكية العقارية وضع عبارة "إبطال" على الصكوك المدلى بها تأييدا لمطلب التسجيل وتحفظها لديها.
على أنه إذا كانت هذه الصكوك تتعلق زيادة على العقار المسجل بعقار آخر منفصل عنه فإن إدارة الملكية العقارية تنص بالصك المشترك على عبارة إبطال تخص العقار المسجل استنادا إلى الحكم الصادر بالتسجيل وإدارة الملكية العقارية تسلمه للمعنيين.
يتولى مدير الملكية العقارية في نفس الوقت الذي يباشر فيه التسجيل ترسيم الحقوق العينية المرتبة على العقار حسبما يقرها حكم المحكمة العقارية.
أجزاء الملك العام المشمولة في عقار مسجل لا يتسلط عليها التسجيل والحقوق المتعلقة بها تبقى رغما عن كل ترسيم.
المعترض الذي ترفض معارضته يتحمل المصاريف المتسببة عن اعتراضه ويعطي كاتب المحكمة رقيما تنفيذيا فيها بعد تعيين مقدارها من طرف رئيس المحكمة.
وتوزع مصاريف التسجيل بنفس الطريقة على الصادر لهم الحكم بالتسجيل.
العنوان الثالث
رسم الملكية
الباب الأول
إقامة رسم الملكية
الفصل 358 (نقح بالقانون عدد 35 لسنة 2001 المؤرخ في 17 أفريل 2001).
تتولى إدارة الملكية العقارية إقامة رسم عقاري لكل عقار مسجل.
ويحتوي هذا الرسم على بيان اسم العقار وموقعه ومساحته ومحتواه وينص به على جميع الحقوق المتعلقة بالعقار والخاضعة للإشهار بمقتضى هذه المجلة.
ويبقى المثال مضافا إلى الرسم العقاري.
ولكل رسم عقاري معرف يتكون من عدد رتبي واسم الولاية مرجع النظر الترابي.
تحرر رسوم الملكية بسجلات تتولى الإدارة تعيين شكلها.
إذا جزئ عقار إثر عملية تقسيم أو قسمة فإنه يقع تحديد كل جزء منه على حدة بواسطة مهندس محلف ينص على هذه العملية بنظير من المثال.
ويقام رسم خاص ومثال مستقل لكل جزء مفرز من أجزاء العقار.
على أنه إذا وقعت إحالة جزء من العقار فلا لزوم لإقامة رسم جديد للجزء الذي لم تشمله الإحالة واحتفظ به المالك ويجوز الاحتفاظ بالرسم الذي سبق تسليمه والمثال المضاف إليه بعد التنصيص بهما على ما يلزم التنصيص عليه.
رسم الملكية والترسيم يحفظان الحق موضوعهما ما لم يقع إبطالهما أو التشطيب عليهما أو تعديلهما.
رسم الملكية المحرر باسم المحجور للصغر أو لغيره من الأسباب يبين به سن الصغير وسبب التحجير.
وللمحجور للصغر أو لغيره من الأسباب أن يطلب تعديل رسمه بعد رفع سبب التحجير.
إذا تولى مدير الملكية العقارية إقامة رسم ملكية جديد فإنه يبطل الرسم السابق بوضع عبارة خاصة عليه تقضي بإبطاله ممضاة من طرفه مع وضع طابع إدارة الملكيـة العقاريـة. كما يتولى وضع طابع إبطال على جميع الصفحات.
الفصل 364 (نقح بالقانون عدد 10 لسنة 1995 المؤرخ في 23 جانفي 1995).
يسلم لكل مالك سند مطابق للبيانات الثابتة بالرسم العقاري ممضى ومصادق على صحته من حافظ الملكية العقارية.
وإذا ثبت ضياع السند أو تلفه يتولى المالك نشر مضمون سند الملكية بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية وبصحيفة يومية وبعد مضي شهر من تاريخ النشر يسلم المالك نسخة من السند تقوم مقامه. وتجب الإشارة بالرسم العقاري إلى تسليم النسخة.
ويضبط شكل، ومحتوى السند، ومضمونه ونسخته بأمر.
الفصل 364 مكرر (ألغي بالقانون عدد 35 لسنة 2001 المؤرخ في 17 أفريل 2001).
الباب الثاني
الاعتراضات التحفظية
يمكن أن تقيد قيدا احتياطا برسم الملكية :
أولا : الدعاوى الرامية إلى استصدار حكم ببطلان الحقوق العينية المرسمة أو إبطالها أو فسخها أو الرجوع فيها أو إدخال تعديلات على الترسيمات الواقعة بموجب نقل بالوفاة أو إبطال التشطيب أو القيام بالشفعة أو إصلاح الترسيم أو التشطيب.
ثانيا : الدعاوي الرامية إلى ترسيم جميع الأعمال التي تقتضي التفويت في عقار أو التخصيص به.
ثالثا : طرق الطعن غير الاعتيادية في الأحكام المرسمة.
يمكن أن تقيد قيدا احتياطيا كذلك :
1) : ما يتم إنشاؤه وإحالته من حقوق عينية ويكون مقترنا بشرط تعليقي وكذلك الوعود بالبيع ما عدا الحق الممنوح للمكتري أو صاحب الامفيتيوز في شراء العقار.
2) : التفويت في قطع مستخرجة من رسم ملكية والتخصيص بها وكذلك حقوق الارتفاق الموظفة على قطع غير محددة بشرط الإدلاء بما يثبت تقديم مطلب في التقسيم.
3) : عقود المغارسة والدعاوى الرامية إلى الاعتراف بحق المغارس أو قسمة الأرض المغروسة.
قيد الدعاوي قيدا احتياطيا لا يجري إلا بإذن يصدره رئيس المحكمة الابتدائية بمكان العقار بناء على عريضة تحال على مدير الملكية العقارية لإبداء رأيه فيها.
إذا لم يسبق قيد الدعوى قيدا احتياطيا فإن الحكم لا يكون له مفعول إزاء الغير إلا من تاريخ ترسيمه.
قيد الدعاوي وعقود المغارسة بالسجل العقاري قيدا احتياطيا يمكن أن يتم بقطع النظر عن وجود اعتراض أو عقلة.
أما قيد غيرها قيدا احتياطيا فلا يمكن أن يتم إلا إذا كان الرسم خاليا من كل اعتراض أو عقلة.
الترسيمات الحاصلة بعد ذلك لا يمكن أن يعارض بها المستفيد من القيود الاحتياطية التي ترتب حسب تواريخها.
ويسقط القيد الاحتياطي ويصبح غير ذي مفعول بمضي ثمانية عشر عاما بالنسبة لعقود المغارسة وثلاثة أعوام في جميع الصور الأخرى إلا إذا وقع تجديده بإذن على عريضة يصدره رئيس المحكمة الابتدائية التي بدائرتها العقار.
لرئيس المحكمة الابتدائية التي بدائرتها العقار أن يصدر إذنا على عريضة بالتشطيب على القيود الاحتياطية المتعلقة بالدعاوي وعقود المغارسة.
نشر الحكم الصادر باستدعاء الدائنين للمفاهمة في مقترحات المدين بشأن الصلح الاحتياطي أو الصادر بإمضاء الصلح الاحتياطي أو الحكم بالتفليس بالسجل العقاري يحول دون ترسيم جميع الصكوك التي تبرم قبل أو بعد التوقف عن دفع الديون من طرف المدين المفلس أو الممنوح له صلح احتياطي ويمكن إجراء جميع الترسيمات إلى تاريخ هذا النشر رغما عن جميع الأحكام المخالفة لهذا.
العنوان الرابع
ترسيم الحقوق العينية العقارية
الباب الأول
إيداع الصكوك وحفظها
الفصل 373 (نقح بالقانون عدد 46 لسنة 1992 المؤرخ في 4 ماي 1992).
الأمور الآتية يجب إشهارها بطريق الترسيم برسم الملكية :
أولا : جميع الصكوك والاتفاقات فيما بين الأحياء مجانية كانت أو بعوض وجميع الأحكام التي أحرزت قوة ما اتصل به القضاء سواء تعلقت تلك الصكوك والاتفاقات والأحكام بإنشاء حق عيني أو بنقله أو بالتصريح به أو بتعديله أو بانقضائه أو بجعله غير قابل للتفويت أو بالتقييد من حرية جولانه أو بتغيير أ ي شرط آخر من شروط ترسيمه.
ثانيا : الصكوك والأحكام القاضية بإحالة حق الاشتراك في الملكية بالجوار. ويسري هذا الحكم على تجزئة العقار بما في ذلك التقسيم والقسمة ولو كان موضوعها إرثا. ولا يجوز للورثة أو الموصى لهم التصرف القانوني في حق عيني مشمول بالتركة أو بالوصية حسب الحال قبل ترسيم انتقال الملكية بالوفاة.
ويترتب عن عدم إشهار الأمور الواردة بالفقرتين المذكورتين أن الحقوق العينية الواردة بها لا تكون حجة فيما بين المعنيين بالأمر أنفسهم ولا يترتب عن تلك الأمور غير المرسمة سوى الالتزامات الشخصية.
والأمور الآتية يجب إشهارها بطريق الترسيم برسم الملكية ليمكن الاحتجاج بها على الغير :
أولا : عقود تسويغ العقارات التي تتجاوز مدتها ثلاثة أعوام وكذلك عقود التسويغ التي تقل مدتها عن ذلك أو عقود تجديده إذا كانت تخول الانتفاع بالعقار مدة تتجاوز نهايتها انقضاء السنة الثالثة من التاريخ الذي أبرمت فيه على أن عقود التسويغ التي تتجاوز مدتها ثلاثة أعوام والتي لم يقع ترسيمها يمكن الاحتجاج بها على الغير إلى انتهاء مدة الثلاثة أعوام الجارية في يوم ترسيم الصك أو الحكم الذي تم بمقتضاه الانتفاع بالعقار.
ثانيا : الصكوك والأحكام المثبتة لخلاص أو إحالة مبلغ يتجاوز معين كراء عام لم يحل أجل أدائه.
ثالثا : الصكوك والأحكام المثبتة لخلاص أو إحالة مبلغ يتجاوز معين إنزال عام لم يحل أجل أدائه.
الفصل 374 (نقح بالقانون عدد 35 لسنة 2001 المؤرخ في 17 أفريل 2001).
يجب التنصيص على نقل الرهن العقاري الواقع بطريقة الحلول أو بغيرها من الطرق بالرسم العقاري.
ويخوّل هذا التنصيص للمحال له أو لمن حل محل غيره حق التصرف في الترسيم ورفع اليد عنه.
وإذا لم يقع التنصيص فإن الحلول أو التشطيب الصادر عن الدائن المرسم يمكن أن يعارض به الدائن الذي انتقل إليه الدين الموثق.
الفصل 375 (نقح بالقانون عدد 35 لسنة 2001 المؤرخ في 17 أفريل 2001).
تكون الصكوك من صنف الحجج الرسمية والأحكام المقدمة للترسيم لإدارة الملكية العقارية أصولا أو نسخا.
وإذا كانت الصكوك من صنف الحجج غير الرسمية يجب تقديمها أصولا.
وتحتفظ إدارة الملكية العقارية بالصكوك والمؤيدات المتعلقة بالمطالب المقبولة وترجع الوثائق المتعلقة بالمطالب المرفوضة إلى من قدمها.
تسلم للمتعاقدين أ و لورثتهم أو لمن انجر له حق منهم في كل وقت وبطلب منهم نسخ من الصكوك مشهود بمطابقتها للأصل وبصحة تاريخ إيداعها.
ولكل من يثبت أن له مصلحة في ذلك أن يتسلم أيضا نسخا بعد الحصول على إذن يصدره رئيس المحكمة الابتدائية بناء على مجرد مطلب.
الفصل 377 (نقح على التوالي بالقانون عدد 46 لسنة 1992 المؤرخ في 4 ماي 1992 وبالقانون عدد 35 لسنة 2001 المؤرخ في 17 أفريل 2001).
يجب أن يحتوي الصك المقدم للترسيم على ما يلي :
أولا : في ما يتعلق بأطراف الصك يبين :
- بالنسبة إلى الشخص الطبيعي : هويته كما وردت بمضمون حالته المدينة أو ببطاقة تعريفه الوطنية وحرفته ومقره وجنسيته.
- بالنسبة إلى الشخص المعنوي : اسمه ومقره الاجتماعي وشكله القانوني وجنسيته وهوية ممثله القانوني وعدد الترسيم بالسجل التجاري إن كان شركة وتاريخ التصريح بالتكوين وعدد التأشيرة القانونية وكل بيان آخر يسهل التعرف عليه إن كان جمعية.
ثانيا : في ما يتعلق بموضوع الصك يبين :
- اسم العقار ومساحته ومحتواه وعدد القطع الخاصة والمشتركة المكونة له إذا كان مجزءا ونسب الملكية إذا كان مشاعا.
- معرف الرسم العقاري وعدد سند الملكية وتاريخه إن سبق تسليمه.
- موضوع الترسيم والتحملات والارتفاقات الموظفة له أو عليه ومراجع إيداعها بالرسم العقاري وذلك ببيان تاريخ الترسيم والإيداع والمجلد والعدد.
الفصل 377 مكرر (أضيف بالقانون عدد 46 لسنة 92 المؤرخ في 4 ماي 1992 ونقح بالقانون عدد 84 لسنة 1992 المؤرخ في 6 أوت 1992).
يختص بتحرير الصكوك والاتفاقات الخاضعة للترسيم بالسجل العقاري من يلي :
1ـ حافظ الملكية العقارية والمديرون الجهويون وكذلك أعوان إدارة الملكية العقارية المكلفون بمهمة التحرير*.
2 ـ عدول الإشهاد.
ويمكن أيضا للمحامين المباشرين، غير المتمرنين، ان يتولوا تحرير الصكوك والاتفاقات المذكورة.
وتعتبر الصكوك والاتفاقات المحررة من غير من ذكر باطلة بطلانا مطلقا.
لا تخضع لأحكام هذا الفصل :
ـ العقود التي تبرمها الدولة والجماعات المحلية.
ـ الرهون التي تبرمها المؤسسة البنكية والمالية.
ـ عقود التسويغ التي يجب إشهارها بالترسيم للاحتجاج به على الغير وكذلك عقود تجديده.
ـ رفع الرهن.
الفصل 377 ثالثا (أضيف بالقانون عدد 46 لسنة 1992 المؤرخ في 4 ماي 1992 ونقح بالقانون عدد 35 لسنة 2001 المؤرخ في 17 أفريل 2001).
مع مراعاة أحكام الفصل 377 يجب على محرر الصكوك الخاضعة للترسيم بالسجل العقاري :
أولا : أن يعتمد في التحرير على ما تثبته بيانات الرسم العقاري.
ثانيا : أن يستند في التحرير إلى المعطيات الواردة بنموذج يضبط بأمر.
ثالثا : أن ينص بالصك أنه اطلع على الرسم العقاري وأشعر الأطراف بحالته القانونية وبعدم وجود أي مانع قانوني للتحرير.
رابعا : أن يمضي بالصك وينص به على اسمه ولقبه ومهنته وعنوانه وعدد بطاقة تعريفه الوطنية.
خامسا : أن يتولى تقديم الصك ومؤيداته بما في ذلك سند الملكية المسلم لصاحب الحق إلى قابض التسجيل ويقوم بالإجراءات اللازمة للترسيم.
ويكون مسؤولا عن مخالفته لأحكام هذا الفصل وللأحكام التشريعية والترتيبية المتعلقة بالترسيم. وكل شرط يخالف ذلك لا عمل به.
ولكل شخص تضررت حقوقه من مخالفة الأحكام الواردة بالفقرة السابقة الحق في القيام على المحرر بدعوى في غرم الضرر.
إمضاءات الأطراف الموضوعة أسفل الكتائب غير الحجج الرسمية يجب أن تكون معرفا بها قبل تقديمها من طرف إحدى السلط التالية :
ـ رؤساء المحاكم الابتدائية وحكام النواحي.
ـ الولاة ومعتمديهم.
ـ رؤساء البلديات.
ـ مدير الملكية العقارية.
وإذا كان الأطراف غير قادرين على الإمضاء أو لا يحسنونه تجب تلاوة الكتب عليهم لدى إحدى السلط المذكورة بمحضر شاهدين يحسنان الإمضاء ويتمتعان بأهلية التعاقد وتشهد السلطة المتعهدة بأنها تعرف الأطراف أو أن هويتهم ثبتت لديها بواسطة الشاهدين المعروفين من طرفها كما تشهد بأن هؤلاء الأطراف قد صرحوا بأنهم استوعبوا مضمون الكتب وقبلوا شروطه ثم تمضي محضر التلاوة مع الشاهدين كما يضع الأطراف الحاضرون علامة إبهامهم ما لم تثبت كما يجب استحالة ذلك.
الفصل 379 (ألغي بالقانون عدد 46 لسنة 1992 المؤرخ في 4 ماي 1992).
الفصل 380 (نقّح بالقانون عدد 68 لسنة 1997 المؤرخ في 27 أكتوبر 1997).
تمسك إدارة الملكية العقارية زيادة على سجل رسوم الملكية :
1ـ دفتر تضمين مطالب الترسيم أو التشطيب يثبت به حسب تاريخ ورودها وبمجرد تسلمها أحكام المحكمة العقارية الصادرة بالتسجيل والوثائق المقدمة للترسيم وبصفة عامة جميع الصكوك والكتائب المراد بموجبها إتمام ترسيم أو تنصيص أو تشطيب،
2ـ سجل إيداع يثبت به ملخص العمليات المقبول ترسيمها وتاريخ الترسيم.
وتتولى إدارة الملكية العقارية ختم سجلي التضمين والإيداع كل يوم.
الفصل 381 (نقّح بالقانون عدد 68 لسنة 1997 المؤرخ في 27 أكتوبر 1997).
يمسك سجلا التضمين والإيداع في نظيرين ويودع أحدهما بمحكمة الاستئناف التـي بدائرتها مقر الإدارة الجهوية خلال 30 يوما الموالية لتاريخ ختم السجل.
يسلم مدير الملكية العقارية وصلا لكل من يطلب منه ذلك في كل وثيقة تقدم له تنقل به تنصيصات سجل الايداع مع بيان العدد الرتبي الذي منح لتلك التنصيصات.
يمسك مدير الملكية العقارية أيضا :
أولا : فهرسا هجائيا في أسماء أصحاب الحقوق العينية وعقود التسويغ المرسمة بسجلات الملكية العقارية.
ثانيا : فهرسا هجائيا في رسوم الملكية.
الفصل 384 (نقّح بالقانون عدد 68 لسنة 1997 المؤرخ في 27 أكتوبر 1997).
جميع السجلات التـي تمسكها إدارة الملكية العقارية يجب أن يكون بصفحاتها عدد رتبـي وأن يوقّع صفحتيها الأولى والأخيرة رئيس المحكمة الابتدائية الكائن بدائرتها مقر الإدارة الجهوية، كما يتولى التنصيص أيضا بالصفحة الأولى على عدد صفحات السجل ويمضي على ذلك.
يجب على كل شخص يقع باسمه ترسيم بسجلات الملكية العقارية أن يختار مقرا له بالجمهورية التونسية و إلا فإن جميع الإعلامات توجه إليه بمركز معتمدية مكان العقار وتعتبر قانونية.
ولكل من وقع باسمه ترسيم أو لنائبيه أن يغيروا المقر الذي كانوا اختاروه بشرط اختيار مقر آخر بالبلاد التونسية.
الباب الثاني
طريقة الترسيم والتشطيب والحط من الترسيم
القسم الأول
واجبات مدير الملكية العقارية
الترسيمات والتسجيلات المتعلقة بالعقل تتم ويشطب عليها ويحط منها وتعدل من طرف مدير الملكية العقارية بتنصيص موجز بسجل رسوم الملكية.
الفصل 387 (نقح بالقانون عدد 35 لسنة 2001 المؤرخ في 17 أفريل 2001).
على إدارة الملكية العقارية أن تسلم لكل من طالب نسخة من الرسم العقاري أو شهادة ملكية تثبت الحالة القانونية للرسم في تاريخ تلقي المطلب أو شهادة في عدم ملكية وأن تمكنه من الإطلاع على الرسم العقاري.
وكل طلب يجب أن يكون مؤرخا وممضى من صاحبه.
وإذا كان الطالب لا يحسن الكتابة فإن إدارة الملكية العقارية تتولى تعمير المطلب مجانا.
الفصل 388 (نقّح بالقانون عدد 68 لسنة 1997 المؤرخ في 27 أكتوبر 1997).
لا يمكن ٌلإدارة الملكية العقارية إلا إذا كان هناك مانع قانوني أن ترفض بصفة نهائية أو تؤجل ترسيما أو تشطيبا على ترسيم أو حطا من ترسيم أو تعديل ترسيم وقع طلبه بصفة قانونية ولا أن ترفض أو تؤجل تسليم سند المكلية أو الوثائق المحفوظة لديها لمن له الحق فيها ولا أن ترفض أو تؤجل تسليم الشهادات أو نسخ الرسوم لمن يطلبها. (نقحت هذه الفقرة بالقانون عدد 35 لسنة 2001 المؤرخ في 17 أفريل 2001).
وقرار إدارة الملكية العقارية برفض أو تأجيل ذلك يقبل الطعن لدى المحكمة العقارية في أجل شهر من تاريخ الإعلام به ويعتبر سكوت إدارة الملكية العقارية بعد انقضاء أربعة أشهر رفضا وتبت المحكمة العقارية في الطعن بعد أخذ رأي إدارة الملكية العقارية وتأذن عند الاقتضاء بالقيام بالإجراء المطلوب وقراراتها معفاة من كل إعلام وهي قابلة للتنفيذ حالا مع بقاء حقوق المعنيين محفوظة فيما يتعلق بالأصل.
ويمكن للطاعن أن يطلب الإذن من رئيس المحكمة العقارية أو من ينوبه بتقييد طعنه احتياطيا ويحال المطلب على إدارة الملكية العقارية لإبداء رأيها فيه وتأذن المحكمة العقارية في صورة إجراء القيد الاحتياطي بالتشطيب عليه.
يتحقق مدير الملكية العقارية من هوية الأطراف وأهليتهم ومن صحة الوثائق المدلى بها تأييدا لمطلب الترسيم.
لا تقع مباشرة العملية المطلوبة إلا إذا كان الحق المراد ترسيمه أو قيده احتياطيا من الحقوق التي أقرتها هذه المجلة والتي يجب إشهارها.
وعلى مدير الملكية العقارية زيادة على ذلك أن يتحقق من كون الترسيم أو القيد الاحتياطي أو التشطيب المطلوب لا يتعارض قط مع البيانات الواردة برسم الملكية وان لا شيء يمنع المعني من التصرف في الحق الذي تمت إحالته أو إنشاؤه وان الوثائق المدلى بها تبيح مباشرة العملية المطلوبة.
الفصل 391 (نقح بالقانون عدد 46 لسنة 1992 المؤرخ في 4 ماي 1992).
إذا وقع سهو أو غلط في رسم الملكية أو في الترسيمات فإن للمعنيين إن يطلبوا إصلاحه.
ولحافظ الملكية العقارية أيضا أن يتولى من تلقاء نفسه إصلاح الخلل الصادر عنه وتدارك الأخطاء المادية الحاصلة في العقود المحررة من طرفه أو من طرف أعوان إدارة الملكية العقارية المكلفين بذلك.
ويجب في جميع الحالات إبقاء الترسيمات الأولى على حالها وإتمام الإصلاح في تاريخه.
وفي صورة امتناع حافظ الملكية العقارية فإنه يمكن لرئيس المحكمة العقارية إذا طلب منه ذلك أن يأذن بالإصلاح على نحو ما تقدم وله أيضا عند الاقتضاء أن يأذن بتسليم سند الملكية أو شهادة في مضمونه. (نقحت بالقانون عدد 10 لسنة 1995 المؤرخ في 23 جانفي 1995).
القسم الثاني
مطلب الترسيم
لكل شخص أن يطلب من مدير الملكية العقارية مع تقديمه للوثائق التي توجب هذه المجلة تقديمها ترسيم حق عيني أو تشطيب ترسيم أو الحط منه أو تعديله.
على أنه لا يقع ترسيم هذا الحق إلا إذا كان منجرا مباشرة ممن سبق ترسيمه باسمه.
أما إذا كان الحق العيني موضوع عدة نقل أو اتفاقات متوالية فإن النقل أو الاتفاق الأخير لا يقع ترسيمه قبل ترسيم ما سبقه من نقل واتفاقات.
ترسيم حقوق المحجورين للصغر أو لغيره من الأسباب يتم بطلب من مقدميهم فإن لم يطلبوا ذلك قام به ممثل النيابة العمومية أو حاكم الناحية أو أقارب المحجورين أو أصدقاؤهم أو المحجورون أنفسهم.
القسم الثالث
واجبات طالب الترسيم
الفصل 394 (نقّح على التوالي بالقانون عدد 68 لسنة 1997 المؤرخ في 27 أكتوبر 1997 وبالقانون عدد 35 لسنة 2001 المؤرخ في 17 أفريل 2001).
يجب على كل من يطلب ترسيما أو تشطيبا على ترسيم أو تعديلا لترسيم أو حطا من ترسيم أن يقدم لقابض التسجيل، مقابل وصل، الصك بالعدد المستوجب من النظائر والمؤيدات اللازمة مع سند الملكية إن سبق تسليمه.
وعلى قابض التسجيل القيام بإجراءات التسجيل طبقا لأحكام مجلة التسجيل والطابع الجبائي واستخلاص معلوم إدارة الملكية العقارية وإحالة الوثائق المذكورة في أجل أقصاه سبعة أيام من تاريخ تلقيها على الإدارة الجهوية للملكية العقارية الراجع لها بالنظر الرسم العقاري.
ويجب على قابض التسجيل أن يراعي في توجيه الوثائق المشار إليها ترتيب تقديمها لقباضة التسجيل.
ولا يعتبر تاريخ العملية المطلوبة إلا من تاريخ تلقي إدارة الملكية العقارية لتك الوثائق.
وتعفى من معلوم إدارة الملكية العقارية جميع عمليات الترسيم أو التشطيب أو التعديل أو الحط التي تطلب الدولة إجراءها لفائدتها في العقارات والحقوق العينية التي تملكها.
ما يراد ترسيمه على مكاسب شخص متوفى يمكن الاكتفاء فيه بتعيين الشخص المتوفى.
إذا توفي صاحب حق عيني غير مرسم جاز الترسيم قبل التصفية أو القسمة باسم التركة بناء على تقديم حجة الوفاة ليس إلا.
وهذا الترسيم يعدل بعد القسمة على مقتضى حجة القسمة التي يجب تقديمها.
يتولى مدير الملكية العقارية الترسيم الاسمي لحقوق عينية ناتجة عن حلول تركة بعد اطلاعه على حجة الوفاة والمضمون من رسم الوفاة الموجهين إليه من طرف وكيل الجمهورية أو حاكم الناحية وفقا للقانون الضابط للحالة المدنية.
ويعفى هذا الترسيم من كل المعاليم والمصاريف.
القسم الرابع
إجراءات الترسيم
الفصل 398 (نقح بالقانون عدد 35 لسنة 2001 المؤرخ في 17 أفريل 2001).
يتم الترسيم بالرسم العقاري على التعاقب ويبين به ما يلي :
- الصك وتاريخه ومراجع تسجيله بالقباضة المالية ونوع العملية المقبولة.
- هوية الطرف المتعلق الترسيم بحقوقه.
- هوية الطرف المستفيد من الترسيم.
- موضوع الترسيم ومراجعه بالرسم العقاري.
- التحملات والارتفاقات الموظفة لفائدة العقار أو عليه.
- الثمن أو قيمة المعاملة ونسبة الفائض ومدته بالنسبة إلى الرهن.
- مراجع إيداع الترسيم المقبول وعدد وتاريخ سند الملكية الملغى والمسلم.
الترسيم أو التشطيب عليه أو الحط منه يكون باطلا إذا لم ينص به على تاريخه.
الحق الممنوح للمكتري أو صاحب الامفيتيوز في شراء العقار أو في تجديد عقدة التسويغ ومدة الكراء وكذلك ما سبق أداؤه من معين الكراء يجب ذكره بالترسيم ليمكن الاحتجاج به على الغير.
الفصل 401 (نقح بالقانون عدد 35 لسنة 2001 المؤرخ في 17 أفريل 2001).
إذا سلم سند الملكية في الرسوم المحينة فلا يتم الترسيم إلا بتقديمه.
ولا يسري ذلك على الأحكام القضائية والصكوك الإدارية باستثناء الاتفاقية منها. وتتولى إدارة الملكية العقارية إدراج تلك الأحكام والصكوك بالرسم العقاري والتنصيص به على إلغاء السند القديم وإعلام المالك الماسك له بمكتوب مضمون الوصول مع الإعلام بالبلوغ بإتمام الترسيم ودعوته لإرجاع السند الذي بحوزته لإدارة الملكية العقارية.
ويعاقب المالك الذي لا يستجيب لطلب إدارة الملكية العقارية في أجل شهر من تاريخ بلوغ الإعلام له بخطية قدرها 1000 دينار بناء على تقرير تحرره إدارة الملكية العقارية في الغرض وتحيله على وكيل الجمهورية لدى المحكمة التي بدائرتها مقر المطلوب.
ويوقف تقديم السند إلى إدارة الملكية العقارية كل تتبع أو تنفيذ لحكم غير بات.
الباب الثالث
مسؤولية الدولة
الفصل 402 (نقح بالقانون عدد 35 لسنة 2001 المؤرخ في 17 أفريل 2001).
تكون الدولة مسؤولة عن الضرر الناجم :
أولا : عن عدم إحالة الوثائق من قبل قابض التسجيل أو التأخير في ذلك أو عدم مراعاة ترتيبها في إحالتها على إدارة الملكية العقارية طبق مقتضيات الفصل 394 من هذه المجلة.
ثانيا : عن إهمال التنصيص بسجلات الملكية العقارية على الترسيمات المطلوبة طبق القانون.
ثالثا : عن إهمال التنصيص بسندات الملكية على البيانات الثابتة بالرسم العقاري.
رابعا : عن عدم التنصيص بالرسوم العقارية على الترسيمات المرتبة مباشرة على الملكية أو الإنزال وبالكشوف أو الشهادات على ترسيم أو عدة ترسيمات موجودة إلا إذا اقتصرت إدارة الملكية العقارية على تنفيذ رغبة الأطراف بالضبط أو كان عدم التنصيص ناشئا عن نقص في البيانات لا يمكن أن ينسب إليها.
لفصل 403
إذا أهملت إدارة الملكية العقارية التنصيص بالرسم العقاري على حق أو عدة حقوق مرسمة وكان من الواجب التنصيص عليها قانونا فإن العقار المعني يظل بيد المالك الجديد محررا من تلك الحقوق وتحمل المسؤولية عند الاقتضاء على الدولة. (نقحت الفقرة بالقانون عدد 35 لسنة 2001 المؤرخ في 17 أفريل 2001).
على أن أحكام الفقرة السابقة لا يمكنها أن تنال من حق الدائنين المرتهنين في المحاصة حسب درجاتهم ما لم يدفع المشتري الثمن أو لم يختم ترتيب درجات الدائنين بوجه بات.
على مدير الملكية العقارية أن ينص بالدفاتر وعلى التعاقب على جميع ما يقع إيداعه بدون بياض ولا إقحام وإلا استهدف لخطية قدرها مائة دينار.
العنوان الخامس
أحكام جزائية
أحكام الفصلـين 175 و177 من المجلة الجنائية تنطبق :
أولا : على كل من يدلس أو يقلد أو يغيّر الرسوم العقارية أو سندات الملكية أو الكشوف أو الشهادات المسلمة من إدارة الملكية العقارية أو يستعمل وثائق مدلسة أو مقلدة أو مغيرة كيفما ذكر. (نقحت هذه الفقرة بالقانون عدد 35 لسنة 2001 المؤرخ في 17 أفريل 2001).
ثانيا : على من يتولى تزوير الكتائب المقدمة للترسيم سواء أكان ذلك بتقليد أو بتغيير كتابة أو إمضاء أو بإبدال شخص بآخر أو بتقليد اتفاقات أو أحكام أو إبراءات أو بإدراج اتفاقات أو أحكام أو إبراءات بتلك الكتائب بعد تحريرها أو بإضافة أو بتغيير شروط أو تصريحات أو وقائع من شأن الكتائب المذكورة أن تتضمنها أو تثبتها.
ثالثا : على من يستعمل كتائب مزورة.
رابعا : على من يتعمد الانتصاب كشاهد في الأحوال المنصوص عليها بالفصلـين 373 و374 قصد الاعتراف بكتائب ثبت زورها.
الملاحق
* التسجيل العقاري الإجباري
* تحيين الرسوم العقارية
* تطبيق المفعول المنشئ للترسيم على بعض الرسوم العقارية
* تنظيم العمليات العقارية
* شهادة الحوز
* نظام العقارات الدولية الفلاحية
* سند الملكية
التسجيل العقاري الإجباري
مرسوم عدد 3 لسنة 1964 مؤرخ في 7 شوال 1383 (20 فيفري يتعلق 1964) بالتسجيل العقاري الإجباري (1).
(الرائد الرسمي عدد 9 بتاريخ 21 فيفري 1964 صفحة 223)
نحن الحبيب بورقيبة، رئيس الجمهورية التونسية،
بعد اطلاعنا على الفصل 31 من الدستور،
وعلى الأمر المؤرخ في 26 رمضان 1393 (28 جوان 1886) المتعلق بإصدار القانون العقاري وعلى جميع النصوص التي نقحته أو تممته،
وعلى الأمر المؤرخ في 25 شوال 1308 (3 جوان 1891) المتعلق بالتنصيب والمحافظة على العلامات المتعلقة بمساحة وقيس الأراضي وحجارات التسجيل العقاري وعلى جميع النصوص التي نقحته أو تممته،
وعلى المجلة الجنائية،
وعلى الأمر المؤرخ في 19 شوال 1353 (23 جانفي 1935) المتعلق بنظام الملكية العقارية غير المسجلة،
وعلى الأمر المؤرخ في 17 محرم 1358 (مارس 1939) المتعلق بالانتزاع من أجل المصلحة العمومية وعلى جميع النصوص التي نقحته أو تممته،
وعلى الأمر المؤرخ في 20 ذي الحجة 1376 (18 جويلية 1957) المتعلق بتصفية الأحباس،
وعلى رأي كتاب الدولة للرئاسة وللعدل وللداخلية وللتصميم والمالية وللفلاحة وللأشغال العمومية والإسكان،
أصدرنا المرسوم الآتي :
الفصل الأول
يجرى التسجيل الإجباري لجميع العقارات بصفة تدريجية وفقا لأحكام القانون العقاري وحسب الطرق الخاصة المنصوص عليها بهذا المرسوم.
العنوان الأول
في مسح العقارات الفلاحية
الفصل 2 (نقح بالقانون عدد 28 لسنة 1979 المؤرخ في 11 ماي 1979).
يجري مسح جميع العقارات غير المسجلة بكامل تراب الجمهورية باستثناء العقارات المبنية الكائنة داخل المناطق البلدية ويقع تعويض جميع رسومها التقليدية وجوبا برسوم عقارية.
الفصل 3 (نقح بالقانون عدد 28 لسنة 1979 المؤرخ في 11 ماي 1979).
يضبط وزير العدل منطقة المسح وتاريخ ابتداء العمليات بقرار يبلغ إلى العموم بواسطة النشر بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية والتعليق بمركز محكمة الناحية ومركز المعتمدية ومركز الولاية وعن طريق الصحافة والإذاعة وذلك قبل افتتاح العمليات بشهرين على الأقل.
يعين رئيس المحكمة العقارية بقرار أحد أعضائها رئيسا للجنة المسح الخاصة بكل مشيخة كما يتولى بنفس الطريقة تقسيم تراب المشيخة إلى ما يلزم من المناطق الفرعية بعد درس هذا التراب من طرف مصلحة قيس الأراضي ويعين على رأس كل منطقة منها حاكما مكلفا.
ويباشر الحاكم المكلف بمساعدة كاتب وعون فني محلف تابع لمصلحة قيس الأراضي وبمحضر الشيخ أو نائبه ومالكين اثنين تحديد المنطقة التي عهدت إليه.
ثم يجري بعد ذلك بحثا بالنسبة لكل عقار فيحدد العقار ويطبق الرسوم وشهادات الحوز وينظر في الحوز ويحرر الحالة الاستحقاقية للعقار وينتدب الخصوم بقدر الإمكان إلى الصلح ويدعو زيادة على ذلك المالك المحتمل لكل عقار إلى تقديم تصريح بالملكية مؤرخ وممضى كما يجب ومبين لأصل الحقوق وهوية القائم بالتصريح وحدود العقار والتحملات الموظفة عليه ويجوز في صورة الاشتــراك في الملكيــــة أن يصدر التصريح عن أحد الشركاء.
يحرر في شأن كل عقار أو مجموعة من العقارات المتلاصقة والتي يملكها شخص واحد محضر بحث وتحديد تضمن به جميع الادعاءات والمعارضات ويقام أثناء هذا التحديد مثال تقريبي يكون مبنى فيما بعد لإقامة المثال النهائي.
بعد انتهاء الحاكم المكلف من عمليات التحديد الخاصة بمنطقته يحرر قائمة عامة في العقارات التي أحصاها مع بيان أسماء الحائزين أو المالكين المحتملين لها وعند الاقتضاء المعارضين فيها، وتوضع تلك القائمة تحت طلب العموم بمركز محكمة الناحية ومركز المعتمدية ويعلن عن إيداعها بواسطة الرائد الرسمي للجمهورية التونسية والصحافة والإذاعة وخلال الشهر الموالي لنشر الإعلان بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية يكون في وسع كل من يهمه الأمر الاعتراض كتابة لدى كتابة محكمة الناحية.
وبعد انقضاء الأجل المذكور يصدر رئيس لجنة المسح العقاري حكما بتسجيل العقارات التي لا اعتراض فيها.
إذا كان العقار موضوع اعتراض فأكثر أو رأى رئيس لجنة المسح أن الحالة الاستحقاقية لم يقع ضبطها ضبطا كافيا يمكنه من الحكم بالتسجيل فانه يحيل الملف إلى المحكمة العقارية وتنشر القضية بجلسة دورية تعقد بمحكمة الناحية بعد استدعاء الخصوم إليها استدعاء قانونيا قبل انعقادها بثمانية أيام على الأقل.
وتتولى المحكمة المتركبة من ثلاثة أعضاء النظر في القضايا بجلسة عمومية كما تتولى تعيين المالك الحقيقي فتحكم لفائدته بالتسجيل بعد الإذن عند الاقتضاء بإجراء ما تراه صالحا من الأبحاث.
ويجوز للحكام المكلفين المشاركة في أحكام القضايا التابعة لمنطقتهم.
عندما يتم النظر في جميع العقارات التابعة للمشيخة المعنية بالأمر يصدر رئيس المحكمة العقارية قرارا في ختم أعمال المسح ويعلم به العموم عن طريق النشر بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية والمعلقات بمركز المعتمدية ومركز محكمة الناحية وبواسطة الصحافة والإذاعة.
وابتداء من هذا الإشهار فإن الرسوم التقليدية المتعلقة بالعقارات الفلاحية الكائنة بالمشيخة المعنية بالأمر يقع إبطالها.
على أنه إذا كانت الرسوم التقليدية تتعلق أيضا بعقارات أخرى غير التي وقعت في شأنها عمليات المسح العقاري فإن إبطال العمل بها لا يتم إلا في خصوص ما يهم منها العقارات موضوع تلك العمليات.
العنوان الثاني
أحكام مختلفة
لا تنسحب أحكام هذا المرسوم بعد موافقة المصالح المعنية بالأمر على المناطق التي هي موضوع إجراءات إدارية بقصد تطهير عقاري أو إعداد فلاحي وذلك إلى انتهاء تلك الإجراءات.
الفصل 10 (ألغي بالفصل 2 من القانون عدد 28 لسنة 1979 المؤرخ في 11 ماي 1979).
بصرف النظر عن أحكام هذا المرسوم يستمر الحق في تقديم مطالب التسجيل إلى المحكمة العقارية على الطريقة الاعتيادية بالنسبة للرباع أما بالنسبة للعقارات الفلاحية فيشترط أن تكون خارج المناطق التي صدر في شأنها قرار بفتح عمليات المسح.
إذا سبق تقديم مطالب تسجيل تتعلق بعقارات فلاحية كائنة داخل المشيخة التي صدر في شأنها قرار بفتح عمليات المسح وكانت تلك المطالب ما تزال على بساط النشر إلى يوم صدور ذلك القرار فإن التحقيق فيها يجرى على مقتضى إجراءات المسح العقاري.
النزاعات الحوزية أو الاستحقاقية المتعلقة بعقار فلاحي مشمول في منطقة مسح عقاري تصبح بعد نشر القرار القاضي بفتح عمليات المسح من أنظار لجنة المسح.
وجميع النزاعات الحوزية أو الاستحقاقية المتعلقة بعقار فلاحي مشمول في منطقة مسح عقاري والتي ما تزال على بساط النشر أمام محاكم الحق العام إلى يوم نشر القرار القاضي بفتح عمليات المسح يقع التخلي عنها لفائدة لجنة المسح ويوجه إليها الملف على ما هو عليه.
ولا تطبق أحكام الفقرة السابقة على لجان تصفية الأحباس المحدثة بالأمر المؤرخ في 20 ذي الحجة 1376 (18 جويلية 1957).
إذا كان العقار المشمول بمنطقة مسح عقاري موضوع انتزاع للمصلحة العامة فعلى الجماعة العمومية المنتزعة أن تطلب تسجيله توا لفائدتها بمجرد مطلب يتضمن جميع الإرشادات عن أمر الانتزاع ويقدم المطلب إلى رئيس المحكمة العقارية رفقة نسخة مشهود بمطابقتها للأصل من مثال المساحة المنتزعة وما يفيد وقوع القيام بالإجراءات التي أوجبها الأمر المؤرخ في 17 محرم 1358 (9 مارس 1939) المتعلق بالانتزاع لمصلحة العامة وخاصة منها الإجراءات التي نص عليها الفصل 2 من الأمر المشار إليه.
ويحيل رئيس المحكمة العقارية الوثائق المذكورة في ظرف ثمانية أيام من تاريخ بلوغها على رئيس لجنة المسح المختصة قصد وضع الحجر وتحديد المساحة المنتزعة ويجب أن تتم هذه الأعمال في ظرف شهر يأذن عند انقضائه رئيس لجنة المسح بالتسجيل لفائدة الجماعة العمومية المنتزعة.
ويترتب عن الحكم بالتسجيل كيف ذكر محو آثار جميع التصاريح بالملكية أو الاعتراضات السابقة عن مطلب الجماعة العمومية المنتزعة والحقوق والدعاوى التي تقتضيها تلك الأعمال الإجرائية تحمل على غرامة الانتزاع طبق أحكام الفقرة الثالثة من الفصل الثاني من الأمر المؤرخ في 17 محرم 1358 (9 مارس 1939) والمتعلق بالانتزاع للمصلحة العامة.
الفصل 15 (نقح بالفصل 40 من القانون عدد 101 لسنة 1999المؤرخ في 31 ديسمبر 1999 والمتعلق بقانون المالية لسنة 2000).
أحدثت مساهمة في مصاريف عمليات التسجيل العقاري الإجباري يتحملها المالكون المنتفعون بهذه العمليات توظف لفائدة "صندوق دعم تحديد الرصيد العقاري".
يحدد المبلغ المساهمة كما يلي :
- 20 مليما على كل متر مربع بالنسبة إلى الأراضي الواردة في أمثلة التهيئة العمرانية ودوائر التدخل العقاري باستثناء المناطق الخضراء.
- 10 دنانير على كل هكتار بالنسبة إلى الأراضي الأخرى.
تضبط بأمر شروط وطرق استخلاص هذه المساهمة.
كل من تعمد تقديم تصريح بالملكية مخالف للحقيقة سواء بإعطاء بيان كاذب عن أصل حقوقه أو بعدم ذكر شركائه أو التحملات الموظفة على العقار يستوجب العقاب المنصوص عليه بالفصل 291 من المجلة الجنائية.
كل من تعمد عن سوء نية نقل علامات التحديد التي يستعملها أعوان لجنة المسح من مواضعها يستوجب العقاب المنصوص عليه بالفصل 2 من الأمر المؤرخ في 25 شوال 1308 (3 جوان 1891).
وكل من تعرض لعمليات المسح العقاري يستوجب العقاب المنصوص عليه بالفصل 3 من الأمر المؤرخ في 25 شوال 1308 (3 جوان 1891).
تقع بمجرد صدور هذا المرسوم مراجعة الرسوم الحوزية المسلمة على إثر عمليات المسح السابقة وتعويضها برسوم عقارية وفقا للإجراءات المنصوص عليها بالعنوان الأول من هذا المرسوم.
ابطل العمل بجميع الأحكام السابقة والمخالفة لهذا المرسوم وخاصة الأمر المؤرخ في 19 شوال 1353 (23 جانفي 1935) المتعلق بنظام الملكية العقارية غير المسجلة.
كتاب الدولة للرئاسة وللعدل وللداخلية وللتصميم والمالية وللفلاحة وللأشغال العمومية والإسكان مكلفون كل فيما يخصه بتنفيذ هذا المرسوم الذي ينشر بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية.
وصدر بتونس في 7 شوال 1383 (20 فيفري 1964).
رئيس الجمهورية التونسية
الحبيب بورقيبة
تحيين الرسوم العقارية
قانون عدد 34 لسنة 2001 مؤرخ في 10 أفريل 2001 يتعلق بتحيين الرسوم العقارية(1).
باسم الشعب،
وبعد موافقة مجلس النواب،
يصدر رئيس الجمهورية الأمر الآتي نصه :
القسم الأول
أحكام عامة
يجري تحيين الرسوم العقارية وفقا للأحكام المنصوص عليها بهذا القانون وحسب الإجراءات الواردة بمجلة الحقوق العينية.
تختص المحكمة العقارية بتطبيق الإجراءات الرامية لتحيين الرسوم العقارية وتواصل النظر في ذلك بعد انتهاء مفعول القانون عدد 30 لسنة 1998 المؤرخ في 20 أفريل 1998 المتعلق بالتمديد في مفعول الأحكام الانتقالية المرتبطة بتحيين الرسوم العقارية وذلك إلى حين إجراء العمل بالأحكام المرتبطة بتحيين الرسوم العقارية والواردة بالفصل 2 من القانون عدد 46 لسنة 1992 المؤرخ في 4 ماي 1992 المتعلق بتنقيح وإتمام بعض الفصول من مجلة الحقوق العينية وبالفصل 2 من القانون عدد 47 لسنة 1992 المؤرخ في 4 ماي 1992 المتعلق بتنقيح الفصل 581 من مجلة الالتزامات والعقود وبالفصل 2 من القانون عدد 48 لسنة 1992 المؤرخ في 4 ماي 1992 المتعلق بتنقيح الفصل 204 من مجلة الأحوال الشخصية.
تشمل إجراءات التحيين جميع الرسوم العقارية عدا ما أحدث منها تنفيذا للأحكام الصادرة بالتسجيل بعد إجراء العمل بالقانون عدد 30 لسنة 1998 المؤرخ في 20 أفريل 1998 المتعلق بالتمديد في مفعول الأحكام القانونية المرتبطة بتحيين الرسوم العقارية وعدا ما تم تحيينه من الرسوم العقارية تطبيقا لأحكام هذا القانون.
تنظر المحكمة العقارية سواء بواسطة دائرة الرسوم المجمدة أو بواسطة قاضي السجل العقاري كل حسب اختصاصه في مطالب تحيين الرسوم العقارية المقدمة من كل ذي مصلحة.
ويرفع المطلب إلى مركز المحكمة العقارية الكائن بدائرته العقار.
ويكلف رئيس المحكمة العقارية بقرار أحد القضاة المقررين بها للقيام بوظائف قاضي السجل العقاري.
ويجوز للقضاة في كل الحالات المشاركة في فصل القضايا التي كلفوا بتقريرها.
القسم الثاني
مرجع النظر الحكمي
تنظر المحكمة العقارية لغاية تحيين الرسوم العقارية في الحالة القانونية والمادية للعقارات المسجلة.
وتنظر أيضا في جميع الصعوبات الناشئة عن عدم إتمام الإجراءات القانونية المطلوبة لدى إدارة الملكية العقارية وفي المطالب الرامية لتجاوز تلك الإجراءات أو تسهيل القيام بالعمليات المطلوبة.
وتأذن بالتنصيص بالرسوم العقارية على سلسلة الانتقالات وعلى آخر التعديلات الطارئة على العقارات المذكورة.
تنظر دائرة الرسوم المجمدة بقصد إجراء التخليصات اللازمة للرسوم العقارية في المطالب الرامية للحصول على ترسيم أو تنصيص أو تشطيب على ترسيم أو إبطال تشطيب أو تعديل ترسيم أو حط من ترسيم أو إصلاح ترسيم أو ضبط المنابات الاستحقاقية.
وتنظر أيضا :
- في طلبات التخصيص بقطعة أو قطع بتم استخراجها من الرسم العقاري.
- في طلبات الاعتراف بحق المغارسي أو قسمة الأرض المغروسة.
- في الطلبات الناشئة عن حل الأحباس بشرط أن لا يكون موضوع التصفية محل نظر في تاريخ تقديم المطلب أمام المحكمة المختصة أو اللجنة الجهوية لتصفية الأحباس الخاصة والمشتركة.
لا ينظر قاضي السجل العقاري إلا :
- في المطالب الرامية إلى تصحيح الوثائق المقدمة للترسيم وعلى الأخص تدارك كل سهو أو نقص أو غلط أو خلل أو عدم تطابق في البيانات أو التنصيصات أو الإرشادات أو الإمضاءات الواجب تضمينها بالوثائق المذكورة.
- في المطالب الرامية إلى تحرير الفرائض على مقتضى البيانات الواردة بالرسم العقاري.
ويتخذ في ذلك الوسائل والإجراءات لتسهيل القيام بالعملية المطلوبة.
لا يجوز النظر في المطلب إذا كان موضوعه محل قيد احتياطي مدرج بالرسم العقاري لم تنته مدته إلا بعد الوقوف على مآله مع مراعاة النظر في القيد الاحتياطي المتعلق بالمغارسة حسب الشروط المبينة بالفصل السادس من هذا القانون.
ويمكن النظر في تشطيب القيد الاحتياطي في هذه الصورة بطلب من جميع المعنيين أو استنادا إلى اتفاق بينهم أو إلى حكم أحرز قوة ما اتصل به القضاء أو بعد الوقوف على موجبات التشطيب التلقائي.
لكل شخص استدعي لدى إحدى محاكم الحق العام أو لدى اللجنة الجهوية لتصفية الأحباس الخاصة والمشتركة أن يطلب منها قبل الخوض في الأصل التخلي عن القضية أو المطلب بشرط أن يكون قد قدّم بصفة قانونية مطلبا لدى المحكمة العقارية في حدود نظرها المبين بالفصول السابقة وأن يسعى باستمرار في القيام بما يستلزمه النظر في ذلك المطلب.
القسم الثالث
مطلب التحيين
يحب أن يحرر مطلب التحيين في نظيرين وأن يتضمن ما يلي :
- اسم الطالب ولقبه وتاريخ ولادته وحرفته وصفته وجنسيته ونظام الملكية بين الزوجين ومقره الأصلي ومقره المختار.
- عدد الرسم العقاري أو الرسوم العقارية ومركزي محكمة الناحية والمعتمدية الكائن بدائرتهما العقار.
- بيان نوع الحقوق والعمليات المطلوب إدراجها.
- بيان أسباب رفض العمليات المطلوبة وعند الاقتضاء بيان الصعوبات أو الاخلالات المتعلقة بالوثائق المقدمة للترسيم.
وعلى الطالب أن يقدم نسختين من جميع الوثائق المستند إليها ونسخة من الرسم العقاري وعند الاقتضاء ما يمكن اعتماده لثبوت حالته القانونية في تاريخ تقديم المطلب.
وعليه أن يخضع الصك أو الاتفاق الأخير المتضمن لنقل الملكية لإجراءات التسجيل طبق أحكام القانون المتعلق بالتسجيل والطابع الجبائي وتعفى بقية الإحالات السابقة من معلوم نقل الملكية ومعلوم الترسيم.
يجوز لإدارة الملكية العقارية بصفة استثنائية ومناسبة نظرها في طلبات الترسيم أو التشطيب المقدمة بعد دخول هذا القانون حيز التنفيذ أن تطلب من رئيس المحكمة العقارية، دون ضرورة إعلام المالكين المعنيين، إحالة رسم عقاري على نظر الدائرة المختصة إذا اتضح أن حالته الاستحقاقية أصبحت غير ثابتة بسبب حالة الشيوع اللامتناهية أو عدم التنصيص على المنابات الاستحقاقية الأصلية أو تجاوز المستحقين لتلك المنابات أو غير ذلك من الأسباب الموجبة لتخليص الرسم العقاري من الجمود.
ويأذن رئيس المحكمة العقارية في ضوء الملحوظات المقدمة من إدارة الملكية العقارية إما بإحالة المطلب على دائرة الرسوم المجمدة أو برفضه بموجب قرار معلل.
وتنظر الدائرة في المطلب بعد استدعاء أصحاب الحقوق المرسمة والأطراف المعنية لتقديم ملحوظاتهم أو مؤيداتهم ويمكن لها أن تأذن بإيقاف التعامل مؤقتا على الرسم العقاري وتبت عند الاقتضاء في ملفات المطالب المقدمة لدى إدارة الملكية العقارية في موضوع الرسم العقاري.
القسم الرابع
إشهار مطلب التحيين
يتولى كاتب المحكمة العقارية توجيه نظير من المطلب ومضمون منه مع نسخ من المؤيدات المقدمة إلى الإدارة الجهوية للملكية العقارية الواقع بدائرتها العقار ويوجه في نفس الوقت إلى مركزي محكمة الناحية والمعتمدية الكائن بدائرتها العقار مضمونا من المطلب المذكور.
وتتولى الإدارة الجهوية للملكية العقارية خلال الأسبوع الموالي لاتصالها بذلك التنصيص على مضمون المطلب بالرسم العقاري أو الرسوم العقارية المعنية ووضع المطلب ومؤيداته على ذمة العموم بقصد الإطلاع عليها دون مقابل.
ويجب أن يتضمن ذلك التنصيص تاريخ إجرائه والمحكمة المتعهدة وعدد المطلب وتاريخ تقديمه وموضوعه واسم الطالب ولقبه ومقره وبيان الحقوق والعمليات المطلوب إدراجها.
وعلى الإدارة الجهوية للملكية العقارية إعلام المحكمة بإتمام التنصيص المذكور وإفادتها بالحالة القانونية الأخيرة للرسم العقاري.
كما يتولى قاضي الناحية والمعتمد كل فيما يخصه تعليق مضمون المطلب حيث يلزم بقاؤه بمدخل محكمة الناحية وببهو المعتمدية مدة شهرين وعليهما إعلام كاتب المحكمة العقارية بوقوع ذلك في ظرف ثمانية وأربعين ساعة.
لا يجوز لإدارة الملكية العقارية ابتداء من تاريخ التنصيص على مضمون المطلب بالرسم العقاري مباشرة أية عملية في موضوعه وعليها أن توجه للمحكمة ملفات المطالب المقدمة إليها في نفس الموضوع مع بيان تاريخ ورودها حسب التنصيصات المثبتة بدفتر مطالب الترسيم أو التشطيب.
ويجب أن تتضمن الشهادات المسلمة من إدارة الملكية العقارية الإشارة إلى التنصيصات المتعلقة بالمطالب المقدمة في موضوع الشهادات المذكورة.
استثناء لمقتضيات الفقرة الأولى من الفصل 13 من هذا القانون يمكن لدائرة الرسوم المجمدة أو لقاضي السجل العقاري كل في حدود اختصاصه الإذن بناء على طلب من له مصلحة بمواصلة مباشرة العملية المطلوبة لدى إدارة الملكية العقارية بعد التحقق من عدم تعلقها بالمطلب المنشور لدى المحكمة العقارية.
القسم الخامس
إجراءات التحيين
يمكن ابتداء من تاريخ التنصيص على مضمون المطلب بالرسم العقاري أو تعليقه بمركزي محكمة الناحية والمعتمدية الاعتراض عليه أو التداخل في موضوعه لدى المحكمة العقارية.
ويجب أن يتضمن الاعتراض أو التداخل زيادة على البيانات الواردة بالفصل 10 من هذا القانون جميع المستندات وأن يكون مصحوبا بالوثائق المؤيدة له.
يحيل رئيس المحكمة العقارية أو من ينوبه ملف المطلب على قاضي السجل العقاري أو دائرة الرسوم المجمدة بعد انقضاء أجل شهرين من تاريخ التنصيص على مضمون المطلب بالرسم العقاري.
وإذا كان المطلب موضوع اعتراض أو تبين ارتباطه بمطلب فأكثر منشور لدى دائرة الرسوم المجمدة أو رأى قاضي السجل العقاري أن الطلب لا يدخل في مشمولات نظره أو لم يتضمن البيانات الكافية التي تمكنه من الحكم بالترسيم فإنه يعلم بذلك رئيس المحكمة العقارية أو من ينوبه الذي يأذن بإحالة الملف على الدائرة المذكورة.
وينظر قاضي السجل العقاري في المطلب في ضوء ما يقدمه الأطراف من ملحوظات كتابية أو شفاهية.
تجري دائرة الرسوم المجمدة وقاضى السجل العقاري التخليصات اللازمة ويأذن كل فيما يخصه بما يراه من الوسائل التحضيرية كالاختبار والبحث والتوجه على العين وأخذ رأي إدارة الملكية العقارية.
ولهما على الأخص أن يأذنها بإتمام الإشهار الأصلي للمطلب أو إجراء إشهار جديد بناء على تقديم الاعتراضات أو التدخلات طبق الصيغ والإجراءات المبينة بالفصل 12 من هذا القانون أو إجراء إشهار تكميلي إضافة لذلك يتم إدراجه بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية وبإحدى الصحف اليومية.
ولهما أن يأذنا بسماع كل من يخشى المساس يحقوقه بموجب الحكم الذي سيصدر عنهما ويمكن الترخيص للغير في الإطلاع على الملف أو نقل صورة منه.
كما يمكن لهما طلب أية وثيقة صالحة من كل الإدارات والمؤسسات العمومية أو الخاصة أو أي شخص مادي.
يتعين في الطلبات الرامية للتشطيب على ترسيم أو إبطال تشطيب أو تعديل ترسيم أو حط من ترسيم أو للاعتراف بحق المغارسي أو قسمة الأرض المغروسة استدعاء المطلوب للجلسة التي تعّينها دائرة الرسوم المجمدة طبق الصيغة المبينة بالفصلين 342 و 343 من مجلة الحقوق العينية.
ويمكن لدائرة الرسوم المجمدة إذا لم يبلغ الاستدعاء حسب الصيغة المذكورة أن تأذن للطالب باستدعاء المطلوب بمكتوب مضمون الوصول مع الإعلام بالبلوغ أو بواسطة عدل منفذ.
في صورة إحالة جزء من العقار أو تقسيمه أو قسمته أو ضم العقارات المسجلة أو غير ذلك من التغييرات الطارئة على العقار، يمكن لدائرة الرسوم المجمدة ولقاضي السجل العقاري أن يأذن كل فيما يخصه بكل تصحيح أو تعديل أو إبطال رسم أو إقامة رسم جديد وذلك بقدر ما تسمح به الحالة المادية والقانونية للرسم العقاري.
ويتم الإذن بإقامة المثال النهائي أو تعديله بواسطة ديوان قيس الأراضي ورسم الخرائط أو مهندس مساح مصادق عليه طبقا للصيغ القانونية.
تكون المصاريف الناتجة عن تطبيق هذا القانون محمولة على آخر مستفيد من إجراء العملية المطلوبة، وفي صورة تعدد المستفيدين توزع عليهم بنسبة أنصبائهم أو حسب مصلحة كل منهم في المطلب عند الاقتضاء.
ويسبق الأطراف أو الأحرص منهم المصاريف التي يستلزمها النظر في طلباتهم.
ويتحمل المعترض أو المتداخل الذي يرفض طلبه المصاريف التي تسبب فيها.
تسّبق الدولة استثناء من المقتضيات السابقة المصاريف الناتجة عن الإجراءات المأذون بها طبق الفصل 11 من هذا القانون ويتم إدراجها بموجب الحكم كدين ممتاز بالرسم العقاري.
وتسترجع هذه المصاريف من آخر المستفيدين من إجراء العملية المطلوبة عند التفويت في كامل المنابات الراجعة لهم أو في جزء منها.
وتصدر المصلحة المعني الراجعة بالنظر للدولة عند حصول التفويت إذنا بالدفع باسم المدين يتولى على أساسه قابض المالية المختصة استخلاص الدين المطلوب.
وتتولى إدارة الملكية العقارية التشطيب على الامتياز المتعلق بالدين المذكور بعد الإدلاء بما يفيد خلاص تلك المصاريف.
القسم السادس
الحكم
تنظر المحكمة العقارية أصلا في المطلب وتبت في جميع النزاعات والتدخلات بعد انقضاء أجل شهرين من تاريخ إدراج التنصيص المتعلق بإتمام الإشهار الأصلي أو إجراء الإشهار الجديد أو التكميلي في صورة الإذن بذلك طبق مقتضيات الفصل 17 من هذا القانون.
وتحكم ولو دون طلب بضم القضايا المرتبطة عند الاقتضاء.
وتبت إضافة إلى ذلك ولو من تلقاء نفسها في المصاريف الناتجة عن الإجراءات المأذون بها طبق الفصل 11 من هذا القانون وبطلب من الأطراف في المصاريف الأخرى حسب القواعد المبينة بالفصلين 20 و 21 من هذا القانون.
ويمكن لدائرة الرسوم المجمدة أن تصرح بقبول الطلبات أو رفضها كلا أو بعضا.
ويصدر قاضي السجل العقاري حكما بالترسيم وفقا لأحكام الفصل 7 من هذا القانون.
ويأذن كل منهما في حدود اختصاصه وفي جميع الحالات بالتشطيب على التنصيصات الواردة بشأن الطلبات بالرسم العقاري.
إذا شمل التحيين كامل الرسم العقاري موضوع المطلب، أو نشأ عنه إحداث رسم عقاري جديد تقرر المحكمة ولو دون طلب ختم إجراءات التحيين بالنسبة إلى الرسمين المذكورين.
وتنص إدارة الملكية العقارية تبعا لذلك على قرار الختم بالرسوم العقارية المعنية وعلى خضوعها للأحكام الواردة بالفصل 2 من القانون عدد 46 لسنة 1992 المؤرخ في 4 ماي 1992 المتعلق بتنقيح وإتمام بعض الفصول من مجلة الحقوق العينية وبالفصل 2 من القانون عدد 47 لسنة 1992 المؤرخ في 4 ماي 1992 المتعلق بتنقيح الفصل 581 من مجلة الالتزامات والعقود وبالفصل 2 من القانون عدد 48 لسنة 1992 المؤرخ في 4 ماي 1992 المتعلق بتنقيح الفصل 204 من مجلة الأحوال الشخصية.
ويمكن لكل من له مصلحة أن يطلب بعد إدراج الحكم بالرسم العقاري الرجوع في قرار ختم إجراءات التحيين بناء على صكوك جديدة لم يسبق إضافتها بملف المطلب.
ويحيل رئيس المحكمة العقارية أو من ينوبه مطلب الرجوع في ذلك القرار على المحكمة التي أصدرت الحكم بعد أخذ رأي إدارة الملكية العقارية.
وتصدر المحكمة عند الاقتضاء قرار في مواصلة إجراءات التحيين ما لم ينشأ في الأثناء حق للغير حسن النية وتأذن بالتشطيب على قرار ختم إجراءات التحيين الواردة بالرسم العقاري.
ويقع إعلام إدارة الملكية العقارية بالقرار الصادر بذلك.
ويتم عند الاقتضاء تحيين الرسم العقاري المذكور بناء على الصكوك المقدمة في الغرض طبق الإجراءات الواردة بهذا القانون.
يتم تنفيذ الحكم الصادر بالتحيين حالا بعد إعلام الخصوص طبق أحكام الفصل 349 من مجلة الحقوق العينية.
ويجب على إدارة الملكية العقارية التنصيص بالرسم العقاري على الحكم عند إدراج كل عملية يتم الإذن بها بموجب ذلك الحكم.
ويقع إعلام إدارة الملكية العقارية بصدور الحكم القاضي برفض مطلب التحيين المقدم وفقا لأحكام الفصلين 10 و 11 من هذا القانون.
لا يجوز لإدارة الملكية العقارية تأجيل تنفيذ الحكم الصادر بالتحيين إلا في صورة طلب إصلاح الغلطات المادية المتسربة للحكم طبقا للفصل 26 من هذا القانون.
وإذا تعذر تنفيذ الحكم نتيجة وجود ترسيمات حاصلة خلافا لمقتضيات الفقرة الأولى من الفصل 13 وتطبيقا لمقتضيات الفصل 14 من هذا القانون يمكن لإدارة الرسوم المجمدة النظر في الصعوبات التي حالت دون التنفيذ.
وإذا تمت إثارة الصعوبة من قبل إدارة الملكية العقارية تتولى التنصيص على هذا الطلب بالرسم العقاري قبل إرجاع الحكم إلى المحكمة العقارية.
أما إذا قدم الطلب من المستفيد من الحكم فيتم التنصيص عليه بالرسم العقاري بناء على إذن من رئيس دائرة الرسوم المجمدة.
ويترتب عن تقديم المطلب تعليق إدراج أية عملية في موضوعه بالرسم العقاري بناء على إذن صادر من رئيس دائرة الرسوم المجمدة.
وتنظر دائرة الرسوم المجمدة في المطلب طبق الإجراءات المبينة بالفصل 18 من هذا القانون وتأذن عند الاقتضاء بتعديل الحكم أو الترسيمات الواردة بالرسم العقاري مع مراعاة الحقوق المكتسبة من قبل الغير حسن النية.
تنظر دائرة الرسوم المجمدة أو قاضي السجل العقاري كل في حدود اختصاصه دون أجل تلقائيا أو بطلب من إدارة الملكية العقارية أو من المعنيين في إصلاح الغلطات المادية المتعلقة بالكتابة أو بالحالة المدنية أو الحساب أو الأرقام الحاصلة في الأحكام الصادرة بالتحيين أو في الأمثلة المأذون بإقامتها وغير ذلك من الإغفالات والاختلالات المادية.
وفي صورة صدور الطلب عن إدراة الملكية العقارية تنص بالرسم العقاري قبل توجيه الحكم إلى المحكمة العقارية على تاريخ صدوره وتقديم مطلب الإصلاح في موضوعه مع إبقاء التنصيصات المتعلقة بالمطالب على حالها إلى حين البت في مطلب الإصلاح.
وفي الصور الأخرى تعلم المحكمة إدارة الملكية العقارية بتعهدها وتأذن حسب الحال بإيقاف تنفيذ الحكم أو بالتنصيص بالرسم العقاري على نشر مطلب الإصلاح.
وتصدر المحكمة إذنا في إصلاح الحكم أو المثال أو ترفض المطلب ولا يقبل مطلب الإصلاح إذا ثبت اكتساب الحقوق موضوع الحكم من قبل الغير حسن النية.
ويتم إعلام إدارة الملكية العقارية في جميع الحالات بالحكم الصادر في مطلب الإصلاح.
كل شخص تضررت حقوقه من جراء حكم صادر عن دائرة الرسوم المجمدة أو قاضي السجل العقاري لا يمكن له أصلا أن يرجع على العقار وإنما له في صورة الخطإ الحق في القيام على المستفيد من العملية المأذون بها بدعوى شخصية في غرم الضرر.
القسم السابع
طلب إعادة النظر
الأحكام الصادرة تطبيقا لهذا القانون لا تقبل الطعن بالاعتراض ولا بالاستئناف ولا بالمراجعة ولا بأية وسيلة أخرى.
غير أنه يمكن لكل من له مصلحة طلب إعادة النظر لدى المحكمة العقارية في الحكم الصادر بالتحيين من دائرة الرسوم المجمدة أو قاضي السجل العقاري في الصور التالية :
1- إذا لم يعتمد الحكم وثائق كانت مظروفة بالملف ولها تأثير من شأنه أن يغير وجه الفصل في القضية.
2- إذا صدر قبل تاريخ الحكم المطعون فيه حكم مدني اتصل به القضاء متناقض مع الحكم العقاري.
3- إذا صدر حكمان أو أكثر عن المحكمة العقارية في ذات الموضوع.
4- إذا صدر الحكم خلافا لمقتضيات الفصل الثامن من هذا القانون.
5- إذا صدر الحكم دون استدعاء المطلوب في الحالات وحسب الصيغ المبنية بالفصل 18 من هذا القانون.
6- إذا انبنى الحكم على أدلة ثبت جزائيا زورها أو تدليسها بحكم نهائي :
أجل طلب إعادة النظر شهران ويبدأ في الصور الخمس الأولى الواردة بالفصل 28 من هذا القانون من تاريخ تنفيذ الحكم بإدراجه بالرسم العقاري وفي الصورة الأخيرة من تاريخ صدور الحكم الجزائي النهائي.
ويمكن في الصورة الثالثة أن تتولى المحكمة العقارية إعادة النظر من تلقاء نفسها أو بطلب من إدارة الملكية العقارية دون أجل وقبل تنفيذ الحكم بعد استدعاء المعنيين.
ولا يقبل طلب إعادة النظر إذا ثبت اكتساب الحقوق موضوع الحكم من قبل الغير حسن النية.
يرفع الطلب لدى مركز المحكمة العقارية الكائن بدائرته العقار بواسطة محام لدى التعقيب أو الاستئناف.
ويجب أن يتضمن الطلب اسم ولقب وجنسية وحرفة ومقر كل من الطالب والمطلوب والحكم المطعون فيه وما يفيد تاريخ إدراجه بالرسم العقاري وأسباب طلب إعادة النظر مرفوقة بما يؤيد ذلك.
وتنظر في الطلب هيئة تتركب من وكيل رئيس وقاضيين مقررين ممن لم يسبق لهم المشاركة في الحكم.
يأذن رئيس الدائرة المتعهدة بتقييد طلب إعادة النظر وباستدعاء الخصوم للجلسة حسب الصيغة المبينة بالفصلين 342 و 343 من مجلة الحقوق العينية وبإعلام الإدارة الجهوية للملكية العقارية لإجراء قيد احتياطي لموضوع الطلب.
ويمكن للدائرة أن تأذن للطالب باستدعاء المطلوب للجلسة بمكتوب مضمون الوصول مع الإعلام بالبلوغ أو بواسطة عدل منفذ.
تبت الدائرة المتعهدة في طلب إعادة النظر وإن رأت وجها لقبوله تقرر الرجوع في الحكم وتنظر في الأصل وتأذن في جميع الحالات بالتشطيب على القيد الاحتياطي المتعلق بموضوع الطلب وتكون أحكامها باتة.
القسم الثامن
أحكام انتقالية
تحيل اللجان الجهوية لتحيين الرسوم العقارية وتخليصها من الجمود على المحكمة العقارية في تاريخ إجراء العمل بهذا القانون جميع المطالب المقدمة إليها والتي مازالت تحت نظرها تطبيقا لأحكام القانون عدد 39 لسنة 1992 المؤرخ في 27 أفريل 1992 والمتعلق بتحيين الرسوم العقارية وتخليصها من الجمود.
يستمر النظر على مقتضى الإجراءات الواردة بهذا القانون في المطالب المحالة على المحكمة العقارية تطبيقا للفصل 33 من هذا القانون وفي المطالب التي لازالت منشورة لديها في تاريخ إجراء العمل بهذا القانون.
تستمر المحكمة العقارية بعد إجراء العمل بهذا القانون في النظر طبق أحكام القانون عدد 39 لسنة 1992 المؤرخ في 27 أفريل 1992 في الطعون المرفوعة ضد القرارت الصادرة عن اللجان الجهوية لتحيين الرسوم العقارية وتخليصها من الجمود.
تلغى أحكام القانون عدد 39 لسنة 1992 المؤرخ في 27 أفريل 1992 والمتعلق بتحيين الرسوم العقارية وتخليصها من الجمود كيفما تم التمديد في مفعوله بمقتضى القانون عدد 30 لسنة 1998 المؤرخ في 20 أفريل 1998 المتعلق بالتمديد في مفعول الأحكام الانتقالية المرتبطة بتحيين الرسوم العقارية.
ينشر هذا القانون بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية وينفذ كقانون من قوانين الدولة.
تونس في 10 أفريل 2001.
زين العابدين بن علي
تطبيق المفعول المنشئ للترسيم على بعض الرسوم العقارية
قانون عدد 91 لسنة 2000 مؤرخ في 31 أكتوبر 2000 يتعلق بتطبيق المفعول المنشئ للترسيم على بعض الرسوم العقارية(1).
باسم الشعب،
بعد موافقة مجلس النواب،
يصدر رئيس الجمهورية القانون الآتي نصه :
فصل وحيد
تنطبق الأحكام الواردة بالفصل 2 من القانون عدد 46 لسنة 1992 المؤرخ في 4 ماي 1992 والمتعلق بتنقيح وإتمام بعض الفصول من مجلة الحقوق العينية، والفصل 2 من القانون عدد 47 لسنة 1992 والمتعلق بتنقيح الفصل 581 من مجلة الالتزامات والعقود والفصل 2 من القانون عدد 48 لسنة 1992 المؤرخ في 4 ماي 1992 والمتعلق بتنقيح الفصل 204 من مجلة الأحوال الشخصية على الرسوم العقارية المحدثة تنفيذا للأحكام الصادرة بالتسجيل ابتداء من دخول القانون عدد 30 لسنة 1998 المؤرخ في 20 أفريل 1998 المتعلق بالتمديد في مفعول الأحكام الانتقالية المرتبطة بتحيين الرسوم العقارية حيز التنفيذ وكذلك على الرسوم التي تم تحيينها.
ينشر هذا القانون بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية وينفذ كقانون من قوانين الدولة.
تونس في 31 أكتوبر 2000.
زين العابدين بن علي
تنظيم العمليات العقارية
مرسوم عدد 4 لسنة 1977 مؤرخ في 21 سبتمبر 1977 يتعلق بالعمليات العقارية(1).
(الرائد الرسمي عدد 63 بتاريخ 30 سبتمبر 1977 ص 2707)
نحن الحبيب بورقيبة، رئيس الجمهورية التونسية،
بعد اطلاعنا على الفصل 31 من الدستور،
وعلى الأمر المؤرخ في 4 جوان 1957 المتعلق بالعمليات العقارية وعلى جميع النصوص التي نقحته أو تممته،
وعلى المرسوم عدد 13 لسنة 1961 المؤرخ في 8 أوت 1961 المتعلق بالعمليات العقارية،
وباقتراح من وزير الداخلية،
أصدرنا المرسوم الآتي نصه :
أعفيت من الرخصة السابقة للعقد المسلمة من طرف الوالي العمليات المجراة بين الأشخاص التونسيين والذوات المعنوية التونسية والمنصوص عليها بالفصل الأول من الأمر المؤرخ في 4 جوان 1957 المنقح بالقانون عدد 68 لسنة 1959 المؤرخ في 19 جوان 1959 والقانون عدد 121 لسنة 1959 المؤرخ في 18 سبتمبر 1959 والقانون عدد 25 لسنة 1963 المؤرخ في 15 جويلية 1963 والقانون عدد 115 لسنة 1976 المؤرخ في 31 ديسمبر 1976 وبالفصل الأول من المرسوم عدد 13 لسنة 1961 المؤرخ في 8 أوت 1961 والمتعلقة بعقارات أو حقوق عقارية.
وتبقى العمليات العقارية في مناطق الشفعة خاضعة لأحكام القانون عدد 21 لسنة 1973 المؤرخ في 14 أفريل 1973 المتعلق بتهيئة المناطق السياحية والصناعية والسكنية ولأحكام القانون عدد 17 لسنة 1977 المؤرخ في 16 مارس 1977 المتعلق بإحداث وكالة الإصلاح الزراعي بالمناطق العمومية السقوية.
وزير الداخلية مكلف بتنفيذ هذا المرسوم الذي ينشر بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية.
وصدر بقرطاج في 21 سبتمبر 1977.
رئيس الجمهورية التونسية
الحبيب بورقيبة
تنظيم العمليات العقارية
قانون عدد 38 لسنة 1992 مؤرخ في 27 أفريل 1992 يتعلق بالعمليات العقارية.(1)
(الرائد الرسمي عدد 27 بتاريخ 5 ماي 1992 صفحة 515)
باسم الشعب،
وبعد موافقة مجلس النواب،
يصدر رئيس الجمهورية القانون الآتي نصه
فصل وحيد
تسري أحكام المرسوم عدد 4 لسنة 1977 المؤرخ في 21 سبتمبر 1977 والمتعلق بالعمليات العقارية والمصادق عليه بالقانون عدد 64 لسنة 1977 المؤرخ في 26 أكتوبر 1977 على العمليات العقارية المجراة بين الأشخاص التونسيين ماديين كانوا أو ذوات معنوية قبل تاريخ صدوره والتي لم تصدر في شأنها أحكام أحرزت قوة ما اتصل به القضاء.
ينشر هذا القانون بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية وينفذ كقانون من قوانين الدولة.
تونس في 27 أفريل 1992.
زين العابدين بن علي
شهادة الحوز
قانون عدد 53 لسنة 1974 مؤرخ في 10 جوان 1974 يتعلق بشهادة الحوز (1).
(الرائد الرسمي عدد 40 بتاريخ 11 جوان 1974 ص 1387)
باسم الشعب،
نحن الحبيب بورقيبة، رئيس الجمهورية التونسية،
بعد موافقة مجلس الأمة،
أصدرنا القانون الآتي نصه :
يمكن بصفة استثنائية لكل فلاح حاز عقارا مدة خمس سنوات عن حسن نية وبصفة مالك حوزا بدون شغب مشاهدا مستمرا وبدون انقطاع ولا التباس أن يتسلم حسب الشروط المبينة بهذا القانون شهادة يطلق عليها اسم شهادة حوز.
مؤسسات القرض مرخص لها أن تمنح استنادا على شهادة الحوز قروضا لصاحبها وإن توظف توثيقا لدينها رهنا عقاريا من المرتبة الأولى على أملاك المدين التي هي موضوع شهادة الحوز.
ويتبع هذا الرهن الموظف على العقار موضوع شهادة الحوز في أية يد ينتقل إليها ويرسم بشهادة الحوز.
الفصل 3 (نقح بالقانون عدد 13 لسنة 1981 المؤرخ في 2 مارس 1981).
يجب أن يوجه كل مطلب للتحصيل على شهادة الحوز إلى والي الجهة التي يوجد بها العقار ضمن رسالة مضمونة الوصول ويكون المطلب مرفوقا بالأوراق التالية :
ـ نسخة مصورة مطابقة للأصل من بطاقة التعريف القومية،
ـ شهادة من العمدة تتضمن أكثر ما يمكن من البيانات التي وصلت إلى علمه بشأن العقار موضوع الطلب.
ويمكن للطالب أن يقدم جميع الوثائق التي من شأنها أن تساعد على إثبات ملكيته.
ويجب أن ينص المطلب على موقع العقار وحدوده ومساحته ونوع وأهمية كل زراعة وعدد الأشجار الموجودة به بالنسبة لكل صنف مع بيان أعمارها.
الفصل 3 مكرر (أضيف بالقانون عدد 10 لسنة 2000 المؤرخ في 14 جانفي 2000).
يخضع منح شهادة الحوز إلى التزام طالبها بإقامة مشروع إحياء أو عملية تنمية على الأرض موضوع طلب شهادة الحوز.
ويتعين إرفاق كل مطلب نيل شهادة حوز إضافة إلى الوثائق المنصوص عليها بالفصل 3 من هذا القانون:
ـ إما بنسخة من دراسة مشروع الإحياء أو عملية التنمية.
ـ أو بمحضر معاينة تتولاها المندوبية الجهوية للتنمية الفلاحية بناء على طلب المعني بالأمر تثبت حصول الإحياء.
الفصل 4 (نقح بالقانون عدد 13 لسنة 1981 المؤرخ في 2 مارس 1981).
بعد التأمل في الأوراق المدلى بها وفي أجل لا يتجاوز خمسة عشر يوما ابتداء من تاريخ إيداع الوثائق بمركز الولاية أو المعتمدية يأذن الوالي بأن يعلق بمقر الولاية والمعتمدية والمنطقة الترابية التي توجد بها الأرض ولمدة شهر نص إعلان يقع فيه إعلام العموم بأن الطالب يرغب في الانتفاع بأحكام هذا القانون قصد الحصول على شهادة حوز بشأن العقار موضوع الطلب وبأن كل معارضة يجب القيام بها في مقر الولاية في أجل شهر ونصف ابتداء من تاريخ تعليق الإعلان.
وإن لم يقدم أي اعتراض عند انتهاء الأجل المذكور فإن الوالي يعرض الملف على لجنة تكون خصيصا لهذا الغرض وتتركب على النحو التالي :
ـ الوالي أو من يمثله : رئيسا
ـ حاكم يعينه رئيس المحكمة الابتدائية بمركز الولاية : عضوا
ـ المندوب الجهوي للتنمية الفلاحية ممثلا لوزارة الفلاحة : عضوا
ـ ممثل الاتحاد القومي للفلاحين : عضوا
وتنظر اللجنة في الملفات المعروضة عليها وتبت في منح شهادة الحوز في ظرف خمسة عشر يوما بالنسبة للحالات التي لا تستدعي أبحاثا تكميلية.
ويمكن لها عند الاقتضاء أن تقرر إجراء بحث تكميلي للتثبت في المحتوى المادي للأرض أو لأي سبب آخر على أن يتم ذلك في ظرف خمسة عشر يوما.
وتتخذ اللجنة مقرراتها بالإجماع.
وعندما تقرر اللجنة منح شهادة الحوز فإنها تسلم من طرف الوالي.
أحدث بمركز كل ولاية دفتر خاص صفحاته مرقمة ومؤشر عليه تضمن به حجج الإثبات المقدمة تدعيما لكل مطلب كما يسجل به قرار اللجنة وعدد وتاريخ الشهادة الواقع تسليمها وترسم به أيضا الرهون العقارية التي يمكن توظيفها على العقار.
ويجب التنصيص بشهادة الحوز على الحالة المدنية الكاملة للطالب وعلى موقع العقار ومساحته وحدوده وعلى أنواع الزراعات به وعلى عدد كل نوع من أنواع الأشجار كما يضمن بها زيادة على ما ذكر تاريخ تسليم الشهادة وعددها الرتبي.
يعاقب بالسجن من عام إلى خمسة أعوام كل شخص تحصل أو مكن من التحصيل على شهادة حوز عمدا بموجب تصريح كاذب أو شهادة زور أو الإدلاء بأوراق أو وثائق أو عقود مدلسة أو بواسطة تشويه إحدى الوثائق المذكورة مع سحب شهادة الحوز المشار إليها.
"كما تسحب الشهادة ويبطل مفعولها إذا لم يتم الشروع في إنجاز مشروع الإحياء أو عملية التنمية في أجل أقصاه سنتان ابتداء من تاريخ تسليم شهادة الحوز أو التخلي عن الإحياء المنجز أثناء الفترة المحددة لذلك. ويتم التنصيص على السحب والإبطال بالدفتر الخاص المنصوص عليه بالفصل الخامس من هذا القانون" (أضيفت بالقانون عدد 10 لسنة 2000 المؤرخ في 24 جانفي 2000).
تعتبر بمثابة شهادة الحوز للتحصيل على القروض الشهادة التي يسلمها وزير الفلاحة للمنتفعين بإسناد أراض دولية ذات صبغة فلاحية طبقا لمقتضيات القانون عدد 25 لسنة 1970 المؤرخ في 19 ماي 1970 وكذلك الشهادة التي يسملها وزير الفلاحة والتي تفيد أن صاحبها انتفع بقطعة أرض تطبيقا للإصلاح الزراعي في المناطق العمومية السقوية المؤسس بمقتضى القانون عدد 63 لسنة 1958 المؤرخ في 11 جوان 1958 المنقح بالقانون عدد 6 لسنة 1960 المؤرخ في 26 جويلية 1960 المتعلق بالإصلاح الزراعي بالمنطقة السفلى من سهل وادي مجردة والقانون عدد 18 لسنة 1963 المؤرخ في 27 ماي 1963 المنقح بالقانون عدد 9 لسنة 1971 المؤرخ في 16 فيفري 1971 المتعلق بالإصلاح الزراعي بالمناطق العمومية السقوية.
الفصل 7 مكرر (أضيف بالقانون عدد 10 لسنة 2000 المؤرخ في 24 جانفي 2000).
يمكن لصاحب شهادة الحوز وبعد انقضاء أجل قدره خمس سنوات من تاريخ تسليم الشهادة أن يتقدم بمطلب في تسجيل الأرض موضوعها على شرط أن يكون الإحياء متواصلا طيلة المدة المذكورة.
ويرفق مطلب التسجيل بشهادة الحوز المعنية وبمحضر معاينة يقوم به المندوب الجهوي للتنمية الفلاحية بناء على طلب المعني بالأمر يثبت حصول الإحياء.
أبطل العمل بالقانون عدد 131 لسنة 1959 المؤرخ في 10 أكتوبر 1959 المنقح بالمرسوم عدد 20 لسنة 1960 المؤرخ في 10 سبتمبر 1960.
ينشر هذا القانون بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية وينفذ كقانون من قوانين الدولة.
وصدر بقصر قرطاج في 10 جوان 1974.
عن رئيس الجمهورية التونسية
الحبيب بورقيبة
نظام العقارات الدولية الفلاحية
قانون عدد 21 لسنة 1995 مؤرخ في 13 فيفري 1995 يتعلق بالعقارات الدولية الفلاحية (1).
(الرائد الرسمي عدد 15 بتاريخ 21 فيفري 1995 صفحة 367)
باسم الشعب،
وبعد موافقة مجلس النواب،
يصدر رئيس الجمهورية القانون الآتي نصه :
الباب الأول
أحكـام عامــة
يقصد بالعقارات الدولية الفلاحية الأراضي التي تملكها الدولة، والمعدة للإنتاج الفلاحي، أو التي يمكن أن تصبح صالحة لذلك الإنتاج، أو التي وقع ترتيبها كأراض فلاحية طبقا للتشريع الجاري به العمل، مهما كان موقعها، وكذلك المباني التابعة لها.
لا يمكن التفويت في العقارات الدولية الفلاحية، إلا في حالات التسوية والمعاوضة المنصوص عليهما بالبابين الثالث والرابع من هذا القانون.
يتم استغلال العقارات الدولية الفلاحية عن طريق.
ـ التخصيص
ـ الكراء
ـ حق الانتفاع
الباب الثاني
في استغلال العقارات الدولية الفلاحية
القسم الأول
التخصيــــص
يمكن تخصيص العقارات الدولية الفلاحية لفائدة المؤسسات العمومية المناط بعهدتها مهام التعليم والتكوين، والبحث العلمي والإرشاد الفلاحي والمنشآت العمومية في الحالات التي تكلف فيها بإحدى هذه المهام والهياكل الموكول لها التأهيل في الميدان الفلاحي.
كما يمكن عند الاقتضاء تخصيص العقارات الدولية الفلاحية لفائدة مصالح الدولة.
ويتم هذا التخصيص في حدود حاجيات الهيئات المنتفعة به ووفق متطلبات برامجها.
التخصيص مجاني ويتم بمقرر من الوزير المكلف بأملاك الدولة، بناء على طلب من الوزير الذي توجد تحت سلطته أو إشرافه المصلحة أو المؤسسة العمومية أو المنشأة العمومية أو الهياكل الراغبة في العقار.
يبين مقرر التخصيص المصلحة أو المؤسسة العمومية أو المنشأة العمومية أو الهياكل المخصص لها العقار وموضوع استعماله.
لا يمكن استعمال العقار المخصص إلا من طرف المصلحة أو المؤسسة العمومية أو المنشأة العمومية أو الهياكل التي خصص لها.
ولا يمكن استعمال العقار إلا في ما خصص له.
يتعين على المصالح والمؤسسات العمومية والمنشآت العمومية والهياكل المخصص لها العقار أن ترجعه إلى الوزير المكلف بأملاك الدولة، عند الاستغناء عنه، أو إذا طلب منها ذلك لتخصيصه إلى مؤسسة أخرى حاجتها إليه أوكد، ولاستغلاله حسب صيغ أخرى.
إذا بقي العقار غير مستغل يتولى الوزير المكلف بأملاك الدولة استرجاعه بمقرر، ويعلم بذلك المصلحة أو المؤسسة العمومية أو المنشأة العمومية أو الهياكل التي كان مخصصا لها.
القسم الثاني
الكــــراء
يتم كراء الأراضي الدولية الفلاحية والمباني التابعة لها، بالمزاد العلني، أو بطلب عروض، أو بالمراكنة، وذلك لتنميتها وإحيائها.
ويبرم عقد الكراء من طرف الوزير المكلف بأملاك الدولة.
يعلن عن الكراء بالمزاد العلني، بعد أن يحدد السعر الافتتاحي على أساس القيمة التي يقدرها خبيران من وزارتي الفلاحة وأملاك الدولة والشؤون العقارية.
ويمكن الكراء بطلب عروض بعد تقدير القيمة حسبما ذكر في الفقرة السابقة.
يمكن الكراء بالمراكنة لقطع الأرض الصغرى التي تضبط قائماتها من طرف الوزيرين المكلفين بالفلاحة وبأملاك الدولة.
كما يمكن الكراء بالمراكنة في صورة ما إذا لم يفض المزاد العلني أو طلب العروض إلى أية نتيجة بعد إعادتها مرة ثانية بشروط جديدة.
بالنسبة للكراء بالمراكنة والكراء لشركات الإحياء والتنمية الفلاحية، وللفنيين المتخرجين من مدارس التكوين الفلاحي، والفلاحين الشبان، والمتعاضدين السابقين بتعاضديات فلاحية منحلة، والعملة القارين بها أو بالضيعات الدولية التي تمت إعادة هيكلتها، يقع تحديد القيمة الكرائية بمقرر من الوزيرين المكلفين بالفلاحة وبأملاك الدولة. وتراعى في تلك القيمة نوعية الأرض ومقومات الإنتاج بها وموقعها وما فيها من بناءات ومرافق.
يتم الكراء لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات.
وبالنسبة لشركات الإحياء والتنمية الفلاحية يمكن الكراء لمدة 25 سنة قابلة للتمديد إلى 40 سنة.
كما يمكن أن تكون مدة الكراء 40 سنة بالنسبة للفنيين المتخرجين من مدارس التكوين الفلاحي، والفلاحين الشبان.
في جميع الحالات يتم الكراء حسب كراس شروط يضبط من طرف الوزيرين المكلفين بالفلاحة وبأملاك الدولة.
وبالنسبة للفنيين المذكورين يضمن بكراس الشروط التزامهم بالتفرغ لاستغلال العقار المسوغ فلاحيا.
يدفع معلوم الكراء السنوي مسبقا. لكن بالنسبة للفنيين المتخرجين من مدارس التكوين الفلاحي، والفلاحين الشبان، والمتعاضدين السابقين بتعاضديات منحة، والعملة القارين بها أو بضيعات دولية تمت إعادة هيكلتها، تضبط كيفية دفع معلوم الكراء بكراس الشروط المشار إليه بالفصل السابق. ويمكن أن ينص هذا الكراس على إمهال أو إعفاء من دفع معلوم الكراء لمدة معينة.
يمكن في بعض الحالات الترخيص في الكراء بأمر خلافا لأحكام هذا القسم وذلك خاصة لفائدة
ـ المنشآت العمومية المناط بعهدتها مهام الإنتاج الفلاحي.
ـ المجامع المهنية المشتركة في القطاع الفلاحي والتعاضديات المركزية وغيرها من الهياكل والمنظمات التي يكتسي نشاطها صبغة المصلحة العامة في حدود ما تتطلبه برامجها المصادق عليها من طرف الوزيرين المكلفين بالفلاحة وبأملاك الدولة.
الفصل 15 (نقّح بالقانون عدد 11 لسنة 1998 المؤرخ في 10 فيفري 1998).
يحجر على المكتري أو وارثه أن يسوّغ أو يعير ولو مؤقتا كامل العقار الذي اكتراه من الدولة أو جزءا منه، أو أن يحدث به بناءات غير مرخص فيها سواء للسكن أو للصناعة أو للخدمات، أو أن يساهم به في أية شركة مهما كان نوعها. وبصفة عامة أن يخل بأحد شروط الكراء غير المتعلقة بتنفيذ بنود برنامج الإحياء والتنمية الفلاحية.
وفي صورة مخالفته هو أو وارثه لأحد هذه الأحكام يحرر محضر في المخالفة من طرف عونين محلفين من وزارتي الفلاحة وأملاك الدولة والشؤون العقارية، وينبه عليه بأن يتلافى خلال عشرة أيام من تاريخ بلوغ التنبيه إليه، في مقره بواسطة رسالة مضمونة الوصول مع الإعلام بالبلوغ أو بالطرق الإدارية مقابل إمضائه أو إمضاء أجيره أو مساكنه الرشيد.
وإن لم يصحح الوضع يسقط حقه بقرار مشترك من وزيري الفلاحة وأملاك الدولة والشؤون العقارية.
كما يسقط حق المتسوّغ أو وارثه الذي يخل بأحد شروط تنفيذ برنامج الأحياء والتنمية الفلاحية ويتمادى على ذلك مدة ثلاثة أشهر من تاريخ التنبيه عليه حسب الإجراءات المنصوص عليها بالفقرة الثانية من هذا الفصل.
ويجب التنصيص في عقد التسويغ وفي كراس الشروط على موجبات إسقاط الحق في الصورتين المبينتين صلب الفقرتين الثانية والرابعة من هذا الفصل.
كما يجب تعليل القرار الصادر بإسقاط الحق في كلتا هاتين الصورتين.
ويتولى الوالي تنفيذه فورا بقطع النظر عن كل دعوى قضائية، لكن دون المساس بمقتضيات الفصل 39 (جديد) من القانون عدد 40 لسنة 1972 المؤرخ في 1 جوان 1972 والمتعلق بالمحكمة الإدارية كما تم تنقيحه بالقانون الأساسي عدد 39 لسنة 1996 المؤرخ في 3 جوان 1996. وللوالي استعمال القوة العامة في ذلك عند الاقتضاء.
القسم الثالث
حــق الانتفاع
الفصل 16 أولا (نقح بالقانون عدد 48 لسنة 1996 المؤرخ في 10 جوان 1996).
يقع استغلال الأراضي الدولية الفلاحية على وجه الانتفاع من قبل الوحدات التعاضدية للإنتاج الفلاحي طبقا للشروط المنصوص عليها بالقانون عدد 28 لسنة 1984 المؤرخ في 12 ماي 1984 والمتعلق بتنظيم تلك الوحدات، والشروط المنصوص عليها بهذا القانون.
كما يقع استغلالها على وجه الانتفاع من قبل الفنيين المتخرجين من مدارس التكوين الفلاحي والفلاحين الشبان المكترين لأرض دولية فلاحية.
ويمنح حق الانتفاع بمقتضى عقد يمضى من الوزير المكلف بأملاك الدولة، وذلك وفق كراس شروط يضبط في الغرض من قبل هذا الأخير وينص العقد بالخصوص عل مساحة الأرض ومدة الانتفاع والمعلوم الواجب دفعه ممن أسند له ذلك الحق وبقية الالتزامات الهادفة لإحياء وتنمية الأرض الدولية الفلاحية المسلمة على وجه الانتفاع.
لا يمكن أن تتجاوز مدة الانتفاع بقية المدة المتفق عليها في عقد التسويغ.
ويخضع حق الانتفاع لأحكام مجلة الحقوق العينية ولأحكام القانون عدد 28 لسنة 1984 المؤرخ في 12 ماي 1984 ما لم تقع مخالفتها بأحكام هذا القانون.
الفصل 16 ثانيا (أضيف بالقانون عدد 48 لسنة 1996 المؤرخ في 10 جوان 1996).
يتعهد أصحاب حق الانتفاع بتنفيذ الالتزامات المنصوص عليها بكراس الشروط والمتعلقة بعمليات التنمية والاستغلال المباشر للأراضي الدولية المسلمة له على وجه الانتفاع.
كما يلتزم بعدم الكراء، والتجزئة، والتقسيم، والإحالة، بأي وجه من الوجوه للأرض الدولية الفلاحية موضوع حق الانتفاع والتي تشكل في كل الحالات وحدة اقتصادية متكاملة.
الفصل 16 ثالثا (أضيف بالقانون عدد 48 لسنة 1996 المؤرخ في 10 جوان 1996).
لا يمكن رهن حق الانتفاع إلا بترخيص من الوزير المكلف بأملاك الدولة.
وهذا الترخيص لا يمنح إلا لضمان القروض الرامية للاستثمار في الأرض الدولية الفلاحية موضوع حق الانتفاع.
وفي صورة إخلال المقترض بالتزاماته نحو المؤسسة المقترضة أو إسقاط حقه من طرف الدولة لسبب آخر، يحال حق الانتفاع إلى هذه المؤسسة.
وتتم تلك الإحالة لمدة تكفي لاسترجاع الأموال التي أقرضتها بدون أن تتجاوز مدة حق الانتفاع المنصوص عليها بالعقد المبرم مع المقترض.
يمكن للمؤسسة المحال لها حق الانتفاع أن تسوغ العقار في حدود مدة الإحالة وذلك بعد ترخيص من الوزير المكلف بأملاك الدولة.
وتخضع كل من المؤسسة المقرضة، ومن تسوغ منها العقار، عند الاقتضاء، إلى شروط الإحياء والتنمية المنطبقة على المقترض.
الفصل 16 رابعا (أضيف بالقانون عدد 48 لسنة 1996 المؤرخ في 10 جوان 1996).
في صورة ما إذا أصبحت كل الأرض الدولية الفلاحية المسلمة عل وجه حق الانتفاع أو جزء منها ضروريا لإنجاز مشروع مصرح بأنه ذو مصلحة عمومية، مما يفضي إلى الإخلال بجدوى برنامج الإحياء والتنمية يمكن للوزير المكلف بأملاك الدولة، تغيير عقد الانتفاع أو فسخه قبل انتهاء أجله.
وفي كلتا الحالتين يمكن لصاحب حق الانتفاع أن يطالب بتعويض مقابل التحسينات العقارية والغراسات المنجزة من طرفه على الأرض الدولية الفلاحية، ويضبط هذا التعويض حسب الشروط التالية :
- أن تكون التحسينات العقارية أو الغراسات التي أنجزت بكامل الأرض أو الجزء المصرح بأنه ذو مصلحة عمومية تخول بمفردها لصاحب الانتفاع الحصول على تعويض من الدولة عند تطبيق أحكام الفقرة الأولى من هذا الفصل.
- لا يدفع التعويض إلا إذا احتفظت التحسينات العقارية أو الغراسات بقيمة الاستعمال والإنتاج زمن الاسترجاع الكلي أو الجزئي للأرض الدولية الفلاحية المسلمة على وجه حق الانتفاع قبل انتهاء مدة العقد.
- يحب التعويض على أساس مبلغ الاستثمارات المنجزة من طرف صاحب حق الانتفاع وذلك بعد طرح قيمة استهلاك رأس المال.
الفصل 16 خامسا (أضيف بالقانون عدد 48 لسنة 1996 المؤرخ في 10 جوان 1996).
يسقط حق المستغل على وجه الانتفاع الذي يخل بأحد شروط العقد المشار إليه بالفقرة الثالثة من الفصل 16 أولا من هذا القانون، وذلك وفق نفس الشروط المنصوص عليها بالفصل 15 منه.
الفصل 16 سادسا (أضيف بالقانون عدد 48 لسنة 1996 المؤرخ في 10 جوان 1996).
عند انتهاء مدة الاستغلال على وجه الانتفاع يخول لصاحب حق الانتفاع المطالبة بغرامة مقابل القيمة المضافة التي أدخلها على الأرض الدولية.
ولا تدفع هذه الغرامة إلا إذا احتفظت الاستثمارات المنجزة من قبل المنتفع بقيمة فعلية في الاستعمال والإنتاج زمن استرجاع الأرض المسلمة على وجه حق الانتفاع.
وتحسب هذه الغرامة على أساس مبلغ الاستثمارات المشار إليها بالفقرة السابقة، وذلك بعد طرح قيمة استهلاك رأس المال.
الفصل 16 سابعا (أضيف بالقانون عدد 48 لسنة 1996 المؤرخ في 10 جوان 1996).
تتولى وزارة أملاك الدولة والشؤون العقارية إعلام المؤسسة المقرضة المستفيدة بالرهن المرسم على حق الانتفاع بحالات الاسترجاع الجزئي أو الكلي للأرض أو إسقاط الحق.
وفي صورة رهن حق الانتفاع، لا يدفع التعويض المذكور في الفصلين 16 رابعا و 16 سادسا من هذا القانون، إلا بعد الإدلاء برفع اليد من قبل المؤسسة المقرضة.
الباب الثالث
في البيع لتسوية الأوضاع العقاريّة القديمة
القسم الأول
أحكــام عامــة
يتم البيع بالمراكنة لتسوية وضعية المستغلين بصفة قانونية لعقارات دولية فلاحية في إطار الأمر المؤرخ في 9 سبتمبر 1948 والمتعلق بالتفويت في ملك الدولة الخاص الكائن بالبادية، والمنتفعين بالإسناد طبقا للقانون عدد 25 لسنة 1970 المؤرخ في 19 ماي 1970 والمتعلق بضبط كيفية التفويت في الأراضي الدولية ذات الصبغة الفلاحية.
كما يتم بالمراكنة، بيع العقارات الدولية الفلاحية المعروفة بأراضي السيالين والأراضي الراجعة للدولة من تصفية الأحباس العامة وأحباس الزوايا، للحائزين لها من أبناء المحبس أو غيرهم ممن يستغلونها عن حسن نية وذلك حسب قيمة خاصة تضبط بأمر.
تعد قائمات المعنيين بتسوية وضعية العقارات الدولية الفلاحية عن طريق البيع بالمراكنة من طرف لجان استشارية جهوية. وتراجع هذه القائمات من طرف لجنة وطنية استشارية.
مع مراعاة أحكام الفقرة الثانية من الفصل 17 من هذا القانون، تضبط تلك القائمات وأثمان هاته العقارات من طرف الوزيرين المكلفين بالفلاحة وبأملاك الدولة.
ويصادق عليها بأمر.
يضبط بأمر تركيب اللجنة الوطنية واللجان الجهوية المذكورة في الفصل 18 من هذا القانون وكيفية سيرها.
خلافا لأحكام هذا القسم يمكن الترخيص في البيع بمقتضى أمر، طبقا للفقرة الأخيرة من الفصل 86 من مجلة المحاسبة العمومية.
القسم الثاني
واجبات وحقوق المنتفعين بالتسوية
يدفع المشتري عند إبرام العقد كامل الثمن إذا كان البيع بالمعجل، أو القسط الأول منه إذا كان البيع بالمؤجل، على أن لا يتجاوز عدد الأقساط العشرة، وتكون سنوية، ويوظف على الباقي بالذمة الفائض القانوني المنصوص عليه بالفقرة الثانية من الفصل 1100 من مجلة الالتزامات والعقود والنصوص المنقحة أو المتممة له.
تضاف في حالتي البيع بالمعجل وبالمؤجل النسبة المنصوص عليها بالفصل 86 من مجلة المحاسبة العمومية بعنوان مصاريف البيع.
ويكون الدفع بالمعجل بالنسبة للعقارات المذكورة في الفقرة الثانية من الفصل 17 من هذا القانون.
في صورة البيع بالمؤجل يوظف على العقار رهن ذو رتبة أولى لفائدة الدولة لضمان استخلاص المقدار الباقي من ثمن المبيع ويرسم بإدارة الملكية العقارية إذا كان العقار مسجلا. ولا يمكن للمشتري بالمعجل أو بالمؤجل أن يرهن العقار إلا لغرض الإحياء والتنمية الفلاحية، وبعد موافقة الوزيرين المكلفين بالفلاحة وبأملاك الدولة.
وفي هذه الصورة يمكن للدولة أن تتخلى عن حقها في الأولوية المبينة بالفقرة الأولى من هذا الفصل.
يجب على المشتري :
أ) دفع ثمن العقار في الآجال المحددة.
ب) استغلال العقار استغلالا فلاحيا مباشرا بصفة مجدية مدة 20 سنة من تاريخ التحويز.
وفي صورة وفاة المشتري فإن شرط الاستغلال المباشر يحمل على كامل الورثة أو على من كلفوه منهم باستغلال العقار.
ج) عدم تغيير الصيغة الفلاحية للعقار ولو جزئيا.
د) عدم تقسيم العقار ولو مع المحافظة على صبغته الفلاحية.
هـ) عدم التفويت في العقار أو الوعد بالتفويت فيه، كليا أو جزئيا، خلال مدة لا تقل عن 20 سنة من تاريخ التحويز.
وحتى بعد مضي ذلك الأجل فإن التفويت في الأراضي التي حافظت على صبغتها الفلاحية يتوقف على الاستظهار بشهادة في رفع اليد تسلم من الوزيرين المكلفين بالفلاحة وبأملاك الدولة.
وكذلك الشأن بالنسبة للأراضي التي فقدت صبغتها الفلاحية، لكن في هذه الصورة تسلم شهادة في رفع اليد وفقا للتشريع المتعلق باستخلاص القيمة الزائدة العقارية.
وفي كل الحالات فإن المشتري مطالب باحترام الشروط المذكورة في هذا الفصل طيلة مدة دفع الثمن، على أن لا تقل مدة الرقابة عن خمس سنوات، ولو تجاوزت مدة الحوز 20 سنة.
ويعفى المشترون للعقارات المذكورة في الفقرة الثانية من الفصل 17 من هذا القانون من الالتزامات المنصوص عليها بهذا الفصل ، عدا دفع الثمن.
تعتبر الأعمال المجراة والكتائب المحررة خلافا للفقرات ج ـ د ـ هـ من الفصل 23 من هذا القانون باطلة بطلانا مطلقا.
غير أن التقسيم أو التفويت يمكن أن يتم بترخيص كتابي ومسبق من الوزيرين المكلفين بالفلاحة وبأملاك الدولة.
والترخيص يمنح بصفة استثنائية ولأسباب ضرورية وإذا تعلق بالتفويت فإنه لا يتم إلا بعد توفر الشرطين التاليين
أ ـ أن يكون المتعاقد مع الدولة قد قام بجميع الواجبات المفروضة عليه مدة خمس سنوات على الأقل ابتداء من تاريخ التحويز.
ب ـ أن يلتزم المشتري الجديد بإنجاز الشروط المتفق عليها مع معاقد الدولة وأن يتحمل التزامات هذا الأخير.
لا يتقيد بهذين الشرطين في صورة التفويت لفائدة الوكالات العقارية السياحية أو الصناعية أو السكنية، والجماعات المحلية. وكذلك وكالة الإصلاح الزراعي في المناطق السقوية العمومية إذا كان العقار ضروريا للتعويض في نطاق ذلك الإصلاح.
يتم التنصيص في العقد على أن الإخلال بأحد الشروط المذكورة في الفصل 23 من هذا القانون يوجب إسقاط حق المشتري أو من حل محله.
ويضمن ذلك بالرسم أيضا إن كان العقار مسجلا. ولا يفسخ الا بشهادة في رفع اليد تمنح عند الإيفاء بجميع تلك الشروط.
يسقط حق المشتري، أو من حل محله، الذي أخل بأحد الشروط المذكورة في الفصل 23 من هذا القانون. وتطبق في هذا الإسقاط الإجراءات المبينة في الفصل 15 من هذا القانون.
ويعلم المشتري أو ورثته المعروفون عند الاقتضاء، وكذلك الدائنون الموثقة ديونهم برهن مرسم بقرار الإسقاط وذلك حسب الطرق المبينة بالفصل 15 المذكور.
ويضمن قرار إسقاط الحق بالرسم العقاري إن كان العقار مسجلا.
الفصل 27 (نقح بالقانون عدد 48 لسنة 1996 المؤرخ في 10 جوان 1996).
كل مكتر لعقار دولي فلاحي أو صاحب حق انتفاع به يسوغه كليا أو جزئيا مع المحافظة على صبغته الفلاحية يعاقب بخطية من 200 دينار إلى 500 دينار عن كل هكتار يسوغه ولا يمكن في أية حالة أن تقل عن 200 دينار.
ويكون العقاب بالخطية من 1000 دينار إلى 5000 دينار إذا عمد المستغل على وجه الانتفاع إلى إحالة حق الانتفاع بالعقار أو إلى رهنه وذلك مع اعتبار أحكام الفصل 16 ثالثا.
ويعاقب بخطية من 5000 دينار إلى 10.000 دينار عن كل هكتار يغير صبغته الفلاحية، أو يقوم بتقسيمه أو تجزئته، ولا يمكن في أية حالة أن تقل عن 5000 دينار.
وإذا اقترن تغيير الصبغة الفلاحية للعقار أو تقسيمه أو تجزئته مع كرائه أو إحالته فإن الخطية تكون 10.000 دينار عن كل هكتار يحصل له ما ذكر. وذلك بالإضافة إلى العقاب بالسجن من 16 يوما إلى عام أو بإحدى العقوبتين فقط.
ويعتبر المتعاقد مع المتسوغ أو المستغل على وجه الإنتفاع في كل الحالات شريكا ويسلط عليه نفس العقاب.
الفصل 27 مكرر (أضيف بالقانون عدد 48 لسنة 1996 المؤرخ في 10 جوان 1996).
بالإضافة إلى العقوبات المنصوص عليها بالتشاريع الجاري بها العمل وخاصة مجلة التهيئة الترابية والتعمير والقانون المتعلق بحماية الأراضي الفلاحية تسلط على كل مشتر لعقار دولي ملزم بالشروط المذكورة في الفصل 23 من هذا القانون يقوم بكرائه كليا أو جزئيا أو يخالف أحكام الفقرات (ج – د- هــ) من ذلك الفصل العقوبات التالية :
- خطية من 200 إلى 500 دينار عن كل هكتار يسوغه.
- خطية من 500 إلى 1000 دينار عن كل هكتار يبيعه مع المحافظة على الصبغة الفلاحية وذلك خلال المدة المذكورة في الفصل 23 من هذا القانون ولا يمكن في أية حالة أن تقل الخطية عن 500 دينار.
- خطية من 5000 إلى 10.000 دينار عن كل هكتار يغير صبغته الفلاحية أو يقسمه أو يجزئه، خلال المدة المذكورة بالفصل 23 من هذا القانون ولا يمكن في أية حالة أن تقل عن 5000 دينار.
- وفي صورة الجمع بين تغيير الصبغة الفلاحية للعقار أو تقسيمه أو تجزئته وبيعه أو الوعد ببيعه أو كرائه كليا أو جزئيا خلال المدة المذكورة، فإن الخطية تساوي الثمن الذي تم به البيع أو الوعد بالبيع ولا تقل عن 10.000 دينار عن كل هكتار يحصل له ما ذكر. وذلك بالإضافة إلى العقاب بالسجن من 16 يوما إلى عامين أو بإحدى العقوبتين فقط.
- ويعتبر المتعاقد معه في كل هذه الحالات شريكا له وتسلط عليه نفس العقوبات.
يجب على المشتري أن يسمح طيلة المدة المذكورة في الفصل 23 من هذا القانون بالقيام بالأشغال ذات المصلحة العمومية داخل العقار المباع له.
وله أن يطالب المؤسسة المستفيدة من هذه الأشغال بقيمة المساحة اللازمة لإنجازها، وتضبط تلك القيمة على أساس الثمن الذي اشترى به العقار مع الفائض القانوني وغرامة لجبر الأضرار التي حصلت للغراسات والزراعات والبناءات التي أحدثها. ويضبط قيمة هذه الغرامة خبيران من وزارتي الفلاحة وأملاك الدولة، ويضاف إليهما خبير تعينه المحكمة بطلب ممن تضرر من هذه الأشغال إن رغب في ذلك.
الباب الرابع
المعاوضــــــة
يمكن عند الحاجة التفويت في العقارات الدولية الفلاحية عن طريق المعاوضة بالعقارات التابعة للخواص أو للجماعات المحلية، أو للمؤسسات العمومية أو المنشآت العمومية سواء كانت فلاحية أو غير فلاحية.
تتم المعاوضة بعد تقدير قيمة العقارين موضوع العقد من طرف خبيرين من وزارتي الفلاحة وأملاك الدولة والشؤون العقارية.
وإذا كان العقاران متفاوتين في القيمة فإن الفارق يدفع نقدا من الخزينة العامة للدولة أو لها حسب الحالة.
يضمن العقار المعوض به للدولة في سجلات ملك الدولة، وإن كان العقار مسجلا ويرسم العقد في إدارة الملكية العقارية.
الباب الخامس
أحكــــام مشتركــــة
تبقى العقود المتعلقة بالعقارات الدولية الفلاحية، المبرمة قبل صدور هذا القانون خاضعة للشروط القانونية والترتيبية والتعاقدية المنطبقة قبل دخول هذا القانون حيز التنفيذ.
وتنفذ قرارات إسقاط الحق بخصوصها طبقا لأحكام الفصل 15 من هذا القانون.
ألغيت جميع الأحكام المخالفة لهذا القانون وخاصة الأمر المؤرخ في 9 سبتمبر 1948 والمتعلق بالتفويت في ملك الدولة الخاص الكائن بالبادية، والقانون عدد 9 لسنة 1967 المؤرخ في 8 مارس 1967 والمتعلق بإعفاء رسوم الإحالة بعوض الخاصة بالعقارات الريفية المعدة للفلاحة من معاليم التامبر والتسجيل، والقانون عدد 25 لسنة 1970 المؤرخ في 19 ماي 1970 والمتعلق بضبط كيفية التفويت في الأراضي الدولية ذات الصبغة الفلاحية والقانون المنقح له عدد 112 لسنة 1988 المؤرخ في 18 أوت 1988.
ينشر هذا القانون بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية وينفذ كقانون من قوانين الدولة.
تونس في 13 فيفري 1995.
زين العابدين بن علي
سند الملكية
أمر عدد 462 لسنة 1998 مرخ في 23 فيفري 1998 يتعلق بسند الملكية.
(الرائد الرسمي عدد 18 بتاريخ 3 مارس 1998 صفحة 426، 427 و 428).
إن رئيس الجمهورية،
باقتراح من وزير أملاك الدولة والشؤون العقارية،
بعد الإطلاع على مجلة الحقوق العينية وعلى جميع النصوص المنقحة والمتممة لها وخاصة الفصل 364 منها،
وعلى رأي وزير المالية،
وعلى رأي المحكمة الإدارية.
يصدر الأمر الآتي نصه :
يضبط هذا الأمر شكل محتوى ومضمون ونسخة سند الملكية المنصوص عليه بالفصل 364 من مجلة الحقوق العينية.
ويتم إعداد سند الملكية على مطبوعة مطابقة للنموذج الملحق بهذا الأمر.
يحتوي سند الملكية على البيانات التالية :
- رقم المطبوعة،
- اسم العقار وعدده الرتبي بالسجل العقاري وموقعه ومحتواه ومساحته وعند الاقتضاء عدد القطع المكونة له وتجزئته.
- تاريخ إقامة الرسم العقاري والمراجع المعتمدة في ذلك : عدد وتاريخ حكم التسجيل، عدد الرسم الأصلي عند تحوير أو استخراج قطعة منه،
- اسم المالك ولقبه وحرفته ومقر إقامته وجنسيته وتاريخ ومكان ولادته وعدد بطاقة تعريفه الوطنية أو عدد وثيقة هويته إن كان شخصا طبيعيا وإذا كان شخصا اعتباريّا فإنه يتعين ذكر بيان شكله القانوني واسمه ومقره الاجتماعي وممثله القانوني مع عدد ترسيمه بالدفتر التجاري إن كان شركة تجارية وتاريخ التصريح بتكوينه ومراجع نشر المضمون المتعلق بالتصريح بالرائد الرسمي وأي بيان آخر يسهل التعرف عليه إن كان جمعية،
- نسبة استحقاق المالك عند الاقتضاء مع بيان مراجع إنشاء الحق وتسجيله وترسيمه،
الاتفاقات المتعلقة بالعقار والتحملات الموظفة عليه.
يسلم لكل مالك بناء على طلبه سند مطابق للبيانات الثابتة بالرسم العقاري مؤرخ وممضي ومصادق على صحته من حافظ الملكية العقارية.
يعوّض سند الملكية العقارية بآخر محين عند إدراج أية عملية عقارية صادرة عن المالك بالرسم العقاري المعني.
ويتولى حافظ الملكية العقارية إلغاء السند القديم وذلك بوضع عبارة ملغى عليه.
تسلم إدارة الملكية العقارية عند ضياع السند أو تلفه، نسخة منه تقوم مقامه يشهد حافظ الملكية العقارية بمطابقتها لأصلها إلى المالك بطلب منه بعد استظهاره بما يفيد قيامه بالإشهارات الواردة بالفقرة الثانية من الفصل 364 من مجلة الحقوق العينية ويجب التنصيص بهامش الرسم العقاري على تسليم السند أو نسخة منه.
يحدّد المعلوم المستوجب لتسليم أصل السند طبقا للأمر المتعلق بضبط مقادير المعاليم والإتاوات المستوجبة بعنوان الخدمات المسداة من قبل إدارة الملكية العقارية.
وزير المالية وأملاك الدولة والشؤون العقارية مكلفان كل في ما يخصه بتنفيذ هذا الأمر الذي ينشر بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية.
تونس في 23 فيفري 1998.
زين العابدين بن علي
(1) الأعمال التحضيرية
مداولة مجلس الأمة وموافقته بجلسته المنعقدة بتاريخ 9 شوال 1384 (10 فيفري 1965).
(2) مجلس النواب حاليا.
(1) عوضت عبارة "اتحاد المالكين" بعبارة "نقابة المالكين" بمقتضى أحكام الفصل 3 من القانون عدد 68 لسنة 1997 مؤرخ في 27 أكتوبر 1997.
(1) عوضت عبارة "اتحاد المالكين" بعبارة "نقابة المالكين" بمقتضى أحكام الفصل 3 من القانون عدد 68 لسنة 1997 مؤرخ في 27 أكتوبر 1997.
(1) عوضت عبارة "اتحاد المالكين" بعبارة "نقابة المالكين" بمقتضى أحكام الفصل 3 من القانون عدد 68 لسنة 1997 مؤرخ في 27 أكتوبر 1997.
(1) تدخل أحكام هذا الفصل حيز التنفيذ بعد ثلاث سنوات من تاريخ صدور القانون عدد 46 لسنة 1992 المؤرخ في 4 ماي 1992. وقد مدد في هذا الأجل بثلاث سنوات أخرى بالقانون عدد 30 لسنة 1998 المؤرخ في 20 أفريل 1998.
(1) الفصل 4 من القانون عدد 10 لسنة 1995 المؤرخ في 23 جانفي 1995 نص على أنه "تسري مقتضيات الفصل 332 (جديد) على الأحكام العقارية الصادرة قبل دخول هذا القانون حيز التنفيذ في صورة صدور حكم جزائي بعد هذا التاريخ يثبت الزور والتدليس".
* نص الفصل 2 من القانون عدد 84 لسنة 1992 المؤرخ في 6 أوت 1992 على أنه يضبط بأمر المبلغ الواجب دفعه مقابل تحرير العقود من طرف إدارة الملكية العقارية.
(1) مصادق عليه بالقانون عدد 3 لسنة 1964 المؤرخ في 21 أفريل 1964.
(1) الأعمال التحضيرية :
مداولة مجلس النواب وموافقته بجلسته المنعقدة بتاريخ 19 مارس 2001.
مداولة مجلس النواب وموافقته بجلسته المنعقدة بتاريخ 24 أكتوبر 2000.
(1) صودق عليه بالقانون عدد 64 لسنة 1977 المؤرخ في 26 أكتوبر 1977.
مداولة مجلس النواب وموافقته بجلسته المنعقدة بتاريخ 22 أفريل 1992.
الأعمال التحضيرية
(1) مداولة مجلس الأمة ومصادقته في جلسته المنعقدة في 4 جوان 1974.
مداولة مجلس النواب وموافقته بجلسته المنعقدة بتاريخ 7 فيفري 1995. |
 |
 |